總括前文要點，設立「房地產貸款額度」，可以統一各銀行的不同定義，避免它們有意或無意的漏報，從而讓監管機構及業界都對本港銀行的「房地產貸款規模」有一個精準的估算。
此外，我們再把每個種類的明細都劃分出來，每當需要聚焦分析處理個別板塊時，便可以立刻從抽出相關的數據。
設立「房地產貸款額度」之目的，是讓我們可以有一個「中央數據庫」，監管機構可以實時參考數據，從而掌握宏觀情況，亦可以理解個別銀行之具體風險。各銀行董事局、管理層及投資者，亦可以對自身有一個清晰的認知，並在同一個基礎上與業界作對比，亦可從中掌握自己的「定位」或「位置」。最終，監管機構及各銀行當然需要磋商，為每年的「額度」及「增長規模」設限。其中，監管機構可以作出更積極的監管，從而改善業界過份偏重房地產業務之情況。
這是一個關於「房地產貸款」的「中央數據庫」，最好是每月 (至少每季) 定期向金管局匯報。此外，我們可以考慮進一步擴展相關內容，以增強「數據庫」的「分析功能」：
● 如上文所言，對各分類及明細有清晰及統一的定義，方便即時抽取相關數據。
● 可以標明每筆貸款的「貸款評級」或借款人之「財務指標」等等。
● 亦可以把「現金流分析」或「壓力測試」等數據融入其中。
把每筆貸款分類清楚絕對不難理解。舉例說，以當前的經濟情況，「全幢商業大廈」、「全幢工廠大廈」及「全幢商場」等板塊表現非常差，空置率高企，租金有回調壓力，買賣成交非常疏落，勳輒須以至少5折才有望成交。如監管機構要集中火力分析及處理這個板塊的貸款，自然可以立刻從「數據庫」中把相關資料立刻抽出來。
至於列明每筆貸款的「評級」或借款人的「財務指標」，則亦可以從另外一個角度分析資料。舉例說，既然各銀行會為貸款評級，我們可以立刻把屬於「預警級別」(early warning)，「不合格」(sub-standard)或「呆壞賬」(doubtful)的房地產貸款抽出來處理。甚至乎，我們可以立刻發現每間銀行為相同的客人所作出之評級有沒有不同，讓我們更理解每間銀行的風險管理是否到位。當然，貸款評級較差的客人，早已被監管機構關注，我們亦可以關注比「預警級別」僅僅略佳的客人，再參考其財務指標，或可進一步推演當經濟環境持續惡化時潛在的風險有多大。
無論是「評級」或「財務指標」，都是基於「歷史數據」。我們亦可以善用銀行在審批或年檢時曾為每名客人所做過的「現金流分析」或「壓力測試」等資料「推演未來」，然後把關鍵的數據加進「數據庫」之內。
例如，假設利息維持在5厘，工商物業價格需要下跌6成，有多少客人會支持不住呢？把相關資訊都加進這「中央數據庫」，便可以充份利用銀行曾做過的現金流分析及壓力測試，讓我們可以有一個「前瞻性」的視野。
我們甚至乎可以立刻為個別行業板塊做「壓力測試」。例如假設通統以4至5折出售物業的話，有多少客人將會「資不抵債」？各銀行需要虧損多少？那間公司不容樂觀？那間銀行持有的相關債務最多？那間銀行的情況最危險？這「中央數據庫」有助我們作出較準確的「沙盤推演」。
除了「房地產貸款額度」的「數據庫」之外，我們更可以再另設一個「相關貸款額度」，把受房地產市場影響的其他行業，都盡可能包含其中。由於本港經濟非常依賴房地產，設立「相關貸款額度」，好讓我們可以預算因房地產板塊不景氣所造成的潛在「經濟骨牌效應」會有多嚴重。「相關貸款額度」細分如下：
● 有物業作為抵押品的「一般營運資金貸款」。
● 各種「循環貸款」、「貿易貸款」及「投資貸款」，但有物業作為抵押品。
● 受房地產商所影響的行業之相關貸款。
不少銀行會以「一般營運資金貸款」作為包裝，表面上說是給予集團作「營運資金」之用，但放貸時卻極少監控資金用途，亦不用客人提交任何證明。某些情況下，貸款金額根本遠超集團的營運資金需要。這類貸款都明顯擁有明顯的「物業貸款」屬性。
另外，不少「循環貸款」、「貿易貸款」及「投資貸款」等等，雖然或會有較清晰的貸款用途，銀行亦會作出監管並要求客人提交相關證明，但銀行其實並非對相關行業或公司有信心，骨子裡只是靠抵押品之價值作為重要的還款來源。「物業貸款」之屬性依然存在，就算銀行可以自圓其說的把這類貸款不計算在「房地產貸款額度」之內，但亦應該把它們放進「相關貸款額度」之內作監察。
至於受房地產商所影響之行業，則更易理解。例如酒店、服務式住宅、共享辦公室及停車場等等之營運商，只要它們並不擁有物業，相關貸款便可以不被列入「房地產貸款額度」之內。但這些行業，始終與地產商的關係較密切，至少值得把它們放進「相關貸款額度」裡。
除此以外，承建商、物業管理公司、物業代理及股價公司等等的主要客戶，都是地產商，明顯是「一環扣一環」。當地產商經營困難時，承建商等亦肯定不好過，又怎能不把它們列入「相關貸款額度」之內呢？
設立這「相關貸款額度」之目的，是進一步瞭解及估算潛在的「經濟骨牌效應」會有多嚴重。我們認為，各銀行亦不必限制「相關貸款額度」的規模有多少，其重點在分析現狀。
在現實情況下，很多時候總會「有理說不清」，反正香港各行各業與房地產市場都有高度的相關性，很難找到一個完全不相關的行業。另外，銀行給予某公司貿易貸款或投資貸款，當然看重其物業抵押品之價值，但同時亦對其行業及公司之前景有信心，因此才批出較多的貸款額度。銀行為保障自身而向客人索取物業作為抵押品非常合理，更不是一件壞事。因此，我們不必為「相關貸款」的「額度」設限。
當然，在中長期來說，若某銀行大部份貸款壞賬，都並非「無抵押貸款」，而且經常靠處置物業抵押品而減少損失的話，即該銀行的「骨子裡」其實都是非常依賴「磚頭價值」。雖然我們不必為「相關貸款額度」設限，但卻值得重新審視其「房地產貸款額度」之多寡，從而控制好其「集中性風險」(concentration risk)。
以上總結了涉及「房地產貸款額度」及「相關貸款額度」的基本概念。下一步，我們將會嘗試討論完善「審慎措施指引」、「現金流分析」及「壓力測試」等相關事項。
(待續)
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
