太陽底下無新事，內房市場不景氣多時，近日終於有人再次大談「救房地產等同救老百姓」的觀點，算是老調重彈。
多年以來，內房商以「高負債、高桿槓、高周轉」的經營模式急促擴展。無論是內房商或物業投資者，都相對容易的從銀行取得大規模的融資。物業發展及投資的生意模式簡單易明，所謂「磚頭」有價，銀行也樂得做相關的生意。樓價連年上升，地方政府更可以透過賣地應付所有開銷。此外，不少老百姓亦多置房產，並透過炒樓置富，試問這「音樂椅遊戲」又有誰想停下來呢？
這「賺快錢」及「先使未來錢」的模式，有誰不喜歡呢？這不僅是商界所喜愛，所有老百姓也不會抗拒。但如此好事，又豈會沒有代價？
觀乎世界各國的經濟歷史發展軌跡，側重房地產發展最終會導至嚴重的資產泡沫，不僅讓下一代難以置業安居，還讓整個社會「先使未來錢」，把未來的資源都透支並集中在房地產市場裡，扼殺了社會其他方面的發展，也窒礙了科研及產業升級，最終導至整體競爭力下降。
簡單來說，房地產泡沫不僅把社會資源都集中在一起，還嚴重透支未來。這一代人享受的代價，便由下一代人承擔。
有見及此，中央政府早於2012年左右便提出「房住不炒」之概念，並多次以不同的行政手段遏止樓市升勢。但內房商仍是以「做大做強」為宗旨，所謂「貪勝不知輸」，並沒有遵守中央政府的建議，錯過了減債及減產的最佳時機。中美貿易戰後，疫情爆發，再加上近年美元大幅加息，讓多欠外債的內房商資不抵貨，最終促成資產泡沫爆破。
嚴控房地產泡沫及遏止炒風並非內地政府首創。無論是古今中外的國家都有相類近的措施。
以中國為例，儘管宋朝的土地政策「不抑兼併」，但仍極力遏止京師重地及大城市的「炒風」，曾嚴禁官員囤地及置業。當時，中央政府的方量較強大，官商較受規矩，老百姓的生活便較富裕。當「禁止炒風」的政策名存實亡後，繁華似錦的宋朝，就只是表面風光，但綜合國力開始走下坡，貧富懸殊的問題更日趨嚴峻。
此外，歐洲國家都曾經歷過「泡沫爆破」的苦況。由於受過教訓，絕大部份歐洲銀行對房地產的借貸亦比較審慎，甚至乎不做「海外物業」相關的借貸生意。其中，德國算是在遏止房地產炒風範疇上做得比較好。即使在美國推行「量化寬鬆」後，歐洲諸國的樓價縱有上升，但亦僅局限在主要大城市，其升幅仍遠不及亞洲地區。
由於內房市場牽涉龐大的利益，要管控好相關風險絕非易事。現時，內房市場泡沫爆破，倒底是商人吃虧，還是老百姓吃虧？
據筆者與內地朋友交流所見，內房市場泡沫爆破後，再加上環球經濟前景不明朗，確實讓內地經濟有下行壓力。但暫時來說，我們尚未看到有大規模的裁員，內各各省市的消費市場尚算可以，一線城市更是十分暢旺。只是內房市場風光不再，各地也少了亂花錢的「大豪客」，中產家庭亦暫不作「重大投資」，但大家仍願意消費。國家追求及希望老百姓有「幸福感」的現況並沒有改變，基層老百亦過着「兩不愁、三保障」的生活。
內房市場泡沫爆破爆破所影響到的，就只是內房板塊的既得利益者。若中央政府以「洪荒之力」推行「拯救房地產」之策略，最受惠的便是現正在「水深入熱」的內房商，絕非一般「兩不愁」及得到「三保障」的老百姓。
「內房商」與「老百姓」的利益明明並非一致，但偏偏有人企圖把兩者綑綁在一起，自然是想騙取中央政府的資源，甚至乎希望扭轉「房住不炒」的政策大方向。
現時，內房泡沫爆破，內地政府亦有各種支持政策出台，例如是「保交樓」、「認房不認貸」及「削減供樓利率」等等，政策重點都是保障及支持老百姓，當然不是為了保障某些過度擴張的內房商。整體而言，內地政府還不只一次的降準亦為社會釋放出流動性，避免發生資金鏈斷裂及骨牌效應。
在中短期而言，「房住不炒」的政策杜絕了炒賣歪風，社會各界少了一個「賺快錢」及「先使未來錢」的門路，整體經濟增長難免要減速，自然很多人不高興了。但在長遠來說，我們避免房地產市場再次釀起泡沫，並把有限的資源重新導向多元化的經濟產業，最終對老百姓來說仍會是利多於弊。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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