由於低息環境和量化寬鬆的關係，香港樓市始終跌不下去。縱然受到「新冠肺炎」的影響，去年樓市亦只是輕微回調，近日，住宅樓市交投逐漸回暖，樓價亦稍有回升的跡象。
有業界權威認為，物業投資的租金回報始終有2%左右，已比定期好得多。在環球投資環境不明朗的情況下，樓市絕對是一個上佳選擇。該權威又進一步解釋，雖然近期有港人移民，但這批人大都沒有物業在手。因此，他們離開香港，只會對租金構成壓力，但對樓市沒有影響。我們查看一下近來的數據，果然是樓價回升，但租金下跌。業界權威似乎把整個狀況解釋得很完滿。
業界權威只三言兩語便把全港市民所關注的新聞標題串連在一起，用來解釋樓市，容易引起共鳴，其言論十分動聽。但細想之下，以上的論點實有不少地方值得再補充：
1. 現在真正回暖的主要是住宅樓市。店舖及商廈雖有個別成交，但本地經濟未見有起色的情況下，商廈及店舖的租金走勢未明，普遍投資者仍在抱觀望態度。此外，住宅租金回報縱然有2%，但考慮折舊、裝修或維修和管理費等成本，再加上與租客的相關風險後，投資物業的租金回報並不算吸引。一直以來，投資房產之目的，從來都是看其潛在的升值能力，租金回報尚在其次；就算租金回報有2%，亦不見是投資物業的真正理由。
2. 樓市回暖，當然與環球資金氾濫有關。低息環境和量化寬鬆，促使資產泡沫進一步澎漲。十三年前，金融海嘯爆發後，美國量化寬鬆催生了資產泡沫。當年，環球主要市場的股市、債市、大宗商品期貨及樓市等等，都錄得顯著的升幅。這次啟動量化寬鬆，雖然是股市先行，但樓市亦肯定難跌。現時，環球股市回軟，投資者重新注意樓市，亦屬合情合理。
3. 香港移民家庭對樓市有多少影響呢？據筆者的觀察。現在確實有中產移民。如果有多於一個物業的人，通常先放售其中一個單位，其他物業則另作打算。亦有某些家庭只得一個物業。他們確實是把住宅單位賣掉才舉家移民。筆者還認識某位屬「無產階級」的一對青年夫婦。他們為了移民，居然把父母兩老的物業賣掉！最終，青年夫婦拿着幾百萬元去了英國，父母二人則留在香港租樓。無論如何，據筆者所知，移民的人不見得是沒有物業的一群。只是他們為數不多，影響不到大局罷了。
4. 那麼，香港租金下跌，又是否與移民家庭有關呢？或許有一些關係，但更重要的是，現時香港經濟轉差，各行業都有倒閉潮，失業率越見嚴重，租金才會有下調壓力。在住宅供應有限的情況下，量化寬鬆可支撐樓價，但卻對租金的支持間接得多。換句話來說，租金比樓價更能反映出實體經濟的情況。業界權威所指的「移民青年沒有住宅在手，他們的離開只影響租金」云云，當然是以偏蓋全，沒有把事情解釋得清楚。
短期而言，真正左右香港樓市的因素，肯定是低息環境及量化寬鬆。只有租金走勢才會相對反映實體經濟的情況。長遠來說，我們則要掌握未來土地及房屋改革的具體情況，才可以比較準確的判斷本港樓市的走勢。
文：寒柏
從事金融業，自由撰稿，醉心武俠小說創作；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集：武學篇》和《金庸雅集：愛情、影視篇》等等。
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