港府應否全面「撤辣」？　文：寒柏

由於本港樓價持續下跌，有人認為港府應該全面「撤辣」，即盡快取消絕大部份物業印花稅。財政司司長陳茂波亦表示，現在樓市情況與當年推出「辣招」時有所不同，似乎在暗示有空間「減辣」。

其實，港府早已開始逐步「減辣」，只是並非大刀濶斧的全面取消「辣招」而已。舉例說，於2020年左右，港府已取消向工商物業徵收的「雙倍印花稅」。近年，港府還進一步調低從價印花稅階。此外，早前港府亦向內地專才提供印花稅優惠。內地專才可在尚未領取香港身份證前置業，港府承諾當他們取得香港身份證後，便會向他們退回「額外印花稅」。

除了港府的「辣招」之外，金管局亦於2013年向銀行發出「審慎措施指引」，主要限制物業抵押借貸的成數，並須證明借貸人的還款能力。近年，金管局亦開始把成數放寬，讓銀行可向有能力的客人給予更多支持。

如此一來，港府及金管局已根據市況調整「辣招」。按現時樓市低迷的情況，港府及金管局應否全面「撤辣」呢？

現時，本港工商物業明顯供應過多，各區的空置率偏高。港府為了減低交易成本及鼓勵成交，或許有再寬減印花稅的空間。但金管局又應否全面撤銷對工商物業的借貸成數要求呢？若銀行可自行酌量對工商物業的借貸成數，雖然會讓物業投資者皆大歡喜，但卻有可能影響整體銀行的資產質素，算是有利亦有弊。

至於住宅物業方面，考慮多年來積累的「貨尾樓」及近年落成的單位，供應量確偏多。可是，香港土他及房屋供應向來不足，除非本港土地政策有大改變，房屋市場理應持續供不應求。

如果港府在這時候全面「撤辣」的話，「樓市炒風」或會再現。參考澳洲近年的情況，由於澳洲政府對於樓市泡沫的監管較寬鬆，在加上當地房屋供應不足，即使在高息環境下，澳洲樓市於本年度第1季仍錄得升幅。香港住宅物業向來稀缺，若放任不管，「炒風」絕對有可能會死灰復燃。

當然，香港正值經歷移民潮，不少中產及專業人才正離開香港，並有可能因此影響供求的情況。但不容忽視的是，現時仍有眾多內地人才擁入，情況絕非一面倒。

除了要考慮「炒風」重臨的風險之外，港府亦要為庫房盤算一番。按《基本法》的要求，港府應該以審慎理財為大原則，致力避免赤字。

根據港府最新的公風布，於2022至2023年財政年度之政府總收入裡，利得稅佔28%，印花稅佔11.2%，投資收入佔10.3%，薪俸稅佔12.8%，一般差餉佔3.1%，其他 (例如博彩稅、地租、應稅回稅項等) 佔17.2%，合佔82.5%。換句話來說，印花稅屬最主要的政府經營收入之一。

值得留意的是，港府於疫情期間已出現巨額赤字。於「復常」後，即使經濟不景氣，但港府亦應該量入為出，最終達至收支平衡。

據市場人士分析指出，港府即使寬減印花稅亦不可能在短時間內刺激交易量。換句話來說，寬減印花稅未必會對樓市有即時的正面影響，但卻肯定會削減港府的財政稅收。如港府決定寬減印花稅，等同要為佔總收入11.2%的稅收大打折扣，我們先要想清楚，還有什麼地方可以填補這「缺口」呢？

由於整體經濟環境欠佳，港府亦不宜加稅或徵收新稅項，所以只能透過「賣地收益」來填補「缺口」。眾多周知，本年度的賣地成績未如理想，怎辦？

「賣地」成績不理想，證明「高地價政策」需要調整。港府只能大幅增加土地供應，做到「薄利多銷」來賺取收入。舉例說，港府應該加快新界土地及舊區重建的發展。此外，港府應該增加移山填海的選項，並應該於市區臨近的地方進行，在「海中心」的「明日大嶼」之成本太貴，絕非首選。還有，港府還可以考慮容許部份工商物業改為住宅用途，或可以「利潤分成」的方式作為「補地價」的選項之一。