澳門特區《民事訴訟法典》的勒遷之訴制度　文：李煥江、丁煌

澳門特區有187,800在職人士(註1)的月薪中位數低於MOP20,000，但現時樓價依然高企，在沒有政府財政支持下，這群低收入人士實在無法置業。因此，澳門特區的出租公寓市場需求非常高(註2)。然而，與鄰近地區相比，現時澳門租賃制度偏向保護承租人，‘租霸’問題又一直困擾業主和澳門租賃市場，所以有必要對現時租賃制度及相關程序進行革新。

澳門特區過往曾對《民法典》租賃制度和《民事訴訟法典》勒遷程序修改，然而，有關修改尚未帶來積極效果。最近又在《民事訴訟法典》上進行了進一步審查。在今年7月9日召開的澳門特區立法會第一常務委員會，討論了一項相關新法案，即：引入新簡化法律程序解決拖欠租金和勒遷問題。其中，法案提及只有在承租人遲延支付任一期租金達五個月或以上時，出租人才能使用新簡化程序。在與委員會討論之後，澳門特區政府修改最初文本內容，把所需5個月減少到3個月。

本文的筆者之一(李)此前曾表達過對上述簡化法律程序的看法(註3)，在早前一篇文章中指出，應對法案程序進行優化，包括降低啟動門檻和時間、對未付租金的租客在該程序中可依法要求法定賠償、保留律師必要代理，以及更好保護當事人的權利等。此外，現行的訴訟法過於繁瑣，需要簡化《民事訴訟法典》的勒遷之訴制度與法庭迅速頒布判決(註4)。

至於法案提出的「按金」可以用來抵扣租金的條款，在會議期間，澳門特區政府已同意撤回。目前，「按金」通常被視為相當於2個月的租金。根據民法典，如果租客沒有修復所租房屋內出現的損壞，業主有權扣留按金作抵扣。在聽取立法會議員的意見後，根據現行有關按金用途的規定，澳門特區政府同意刪除抵扣租金的條款，這意味著未來維持不能用已交的「按金」抵扣逾期租金。

根據《民法典》第996條(註5)，如果租客不按時交租，除了可追討拖欠的租金外，出租人還可以依法要求法定賠償，賠償金額相當於所欠租金的一半或全数(如拖欠超過30天)。為了便利出租人，筆者李認為，新的簡化程序應允許出租人在尋求追回欠租的同時，在該程序中依法要求法定損害賠償(註6)。

香港特區也有相似的法律，「土地審裁處」有權就租金、收入、處置租客留下的任何財產以及就任何違反租賃或轉租條件的損害賠償作出命令。在業主從「土地審裁處」取得管有、追討拖欠租金或費用的命令後，如果租客未能遵守該命令，業主可向「土地審裁處」申請適當的「執達令」。業主可請求執達主任執行令狀。執達主任可採取的第一步是前往該處所並送達租客退出通知書，讓租客在7天內搬走。執達主任將在7天後審視情況，然後再繼續執行適當跟進行動。筆者認為部份合適內容，值得澳門特區法案中借鑑。

根據法案，只要業主通知法院租客未能在勒遷判決下達後15天內搬出，司法文員就可以在無需法官進一步批示的情況下執行勒遷。這些新條文旨在為業主提供更快捷的途徑勒遷「租霸」。

筆者李還對法案取消出租人聘請律師處理勒遷的強制性要求之提議表示擔憂。他認為，該條文可能會使業主面臨更大的法律風險。現行勒遷之訴必須由律師代理，有利於保護當事人的重要權利，如居住權、所有權行使等，並彌補其在訴訟經驗方面的不足。法案建議新簡化程序的一審階段並非必須委託律師，但根據一般規則，不提出爭執的事實將視為已承認，與“非訟事件”的後果不同。沒有律師代理下，訴訟當事人可能面臨較大的法律風險。大家注意，一個法律外行人是否有能力理解承認「有可能爭議的事實」的法律後果，這是一個有爭議的問題。因此，法律代表在這個法律領域，仍然是有必要存在的。此外，勒遷案件涉及重要權利，與利益值低的輕微案件不同。當事人可能面對巨額欠租和勒遷請求法定要件等問題，有必要在新程序的一審階段保留民事訴訟律師代理的一般規則，不宜全面取消，以維護當事人的權利。(註7)。

根據「澳門奧比安物業」(Ambiente Properties)董事總經理Suzanne Watkinson的看法，現時澳門特區的租賃法着重於保護租客的權益，業主的權益則為其次(註8)。現在，澳門特區政府能提出簡化勒遷程序的法案，這體現政府對經濟現實主義的敏銳認知，這種認知與經濟常識是一致的。將租賃制度的天平偏向於租客，這樣會涉及到太多的風險。雖然不同人對「講錢時要公事公辦」(Business is Business)在道德上有不同的看法，出租人擁有有效的方法收租與啟動勒遷程序的合法權利，應該受到法律更好的保護。

事實與資料來源已核查

註 1: 佔常住勞動力66%

註 2: Keith Morrison「Macau’s chimera of residential property ownership」Macau Business May 2024 available at: https://www.macaubusiness.com/opinion-macaus-chimera-of-residential-property-ownership/

註 3: 澳門法學協進會「律師倡降門檻簡化勒遷之訴」03.07.2024 (原文源自7月3日澳門日報) available at: https://mp.weixin.qq.com/s/Rj9jVjoEw49rrUbUGhC4fg

註 4: 同上

註 5: 澳門特區行政區《民事訴訟法典》第996條印務部 available at: https://bo.io.gov.mo/bo/i/99/40/codprocivcn/codprociv0001.asp#a900

註 6: 同前，註 2

註 7: 同上

註 8: Suzanne Watkinson「A guide to dealing with landlords in Macau」10.11/.2017 available at: https://www.linkedin.com/pulse/guide-dealing-landlords-macau-suzanne-watkinson-mba-msc-cim-