「三無大廈」指既未成立業主立案法團、亦無居民組織及物業管理公司的單幢舊式樓宇。此類大廈因長期缺乏有效管理機制，普遍存在衛生環境惡化、樓宇維修延宕及消防安全隱患等問題。過去政府支援措施側重個案處理，缺乏系統性政策引導業主建立自治架構，致使管理困境持續惡化。
民青局新推行的「聯廈聯管」試驗計劃，通過委聘非政府組織（NGO）專業介入，協助「三無大廈」業主凝聚共識，以聯合招標方式引進物管服務，改善大廈管理。筆者認為此計劃是解決香港「三無大廈」重要的第一步，針對三大結構性難題：其一，高齡低戶數樓宇管理成本效益失衡，市場缺乏承接意願；其二，業主普遍存在「管理負擔恐懼症」，對法團運作及集體決策信任不足；其三，維權意識與專業知識雙重匱乏，形成「消極自治」惡性循環，導致大廈長期缺乏管理。值得關注的是，該計劃將專業中介角色制度化，既能緩解業主自組織的技術門檻，又可通過規模化服務降低物管企業營運成本。此種「第三方賦能」模式若能建立可持續機制，或可破解困擾舊區更新多年的「集體行動困境」。
針對這些業主意識不足、經濟負擔顧慮及制度缺陷等問題，香港業主們首先需要理解，私人物業的日常管理責任主體是業主自身，建立健全的管理制度及責任機制，方能保證業主的長期利益。以鄰近地區為例，日本雖有大量幾十年樓齡的舊樓，但其樓宇管理仍良好，關鍵在於建立「修繕費基金池」制度。該制度要求業主按月分攤費用，透過長期累積資金實現定期保養，既維持樓宇安全與房價，亦避免突發性巨額維修開支。其中，修繕費對於所有樓層的業主來說，都是完全平等的，支付費用時也是平攤的，這就造就了日本樓宇有可持續性的維修保障，亦規範了大廈日常如環境衛生﹑保安及防火設備等的管理，充分體現業主對物業價值維護的責任承擔。
筆者認為「聯廈聯管」試驗計劃是解決「三無大廈」問題的重要嘗試。該計劃針對業主意識薄弱、經濟壓力與制度缺失等癥結，提出多維度的政策引導：其一，通過合併管理多幢「三無大廈」形成規模效應，降低管理成本並提升效率；其二，引入具備資質與經驗的非政府組織，提供成立業主立案法團的一站式支援，簡化行政程序；其三，強化地區治理網絡，善用區議員與關愛隊的角色——前者需深入社區接觸業主及法團，協助建立管理架構；後者則配合政府進行政策宣導。正如民政及青年事務局局長麥美娟所述，計劃成功的關鍵是令小業主知道並信任計劃，通過社區講座、宣傳冊等方式，向業主普及相關知識，宣傳教育包括提升其物業管理意識，讓業主明白成立法團和聘請管理公司的重要性。
「三無大廈」問題是香港地區治理中的沉痾，其改善成效終究取決於業主的參與意願。筆者呼籲廣大業主能積極響應，同時期待非政府組織的執行效能與地區支援形成合力。希望通過加強業主責任教育、提供聯管模式下的經濟誘因、以及簡化法團成立程序，香港有望逐步破解「三無大廈」困局，提升舊區的居住環境和社區治理水平。筆者期望試驗計劃能成功，並能建立長效機制，為城市更新提供可複製的實踐範式。
文：黃頴灝
民主思路 聯席召集人(內務及地區事務)
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