香港樓市繼續下跌，並由工商物業板塊擴散至住宅物業市場。港府已開始「減辣」，但坊間普遍認為力度不夠；金管局亦曾略為放寬按揭成數，但效果亦不明顯。
港府的「樓市逆周期措施」有兩大範疇，包括港府的「印花稅」及金管局對銀行發出的「審慎措施指引」。其用意是調控樓市泡沫，並維護金融體系的穩定。自97年後，港人投資物業尚算謹慎。經歷了接近20年的低息環境，全球資產泡沫爆漲，港商投資的物業價值大增而借貸成數相對偏低，再加上金管局於2013年對銀行發表的「審慎措施指引」香港才可以捱過持續近5年的「經濟寒冬」，暫時尚未出現大規模的下跌。
但如今即連香港住宅樓市亦出現顯著下跌，若港府未能及時推出比較有力的措施，本港樓市崩潰將會引發「骨牌效應」，並對整體香港經濟造成非常嚴重的打擊。
港府的所謂「減辣」機制其實相對簡單，只是對印花稅的調控。調控的力度或多或少，應該是「減辣」或「全面撤辣」，其牽涉的原則並不難理解。比較複雜及難以決定的，反而是金管局對銀行發出的「審慎措施指引」。
金管局的對樓市調控的相關政策，其出發點與港府的「樓市辣招」並不完全相同。金管局對物業貸款所發出的「審慎措施指引」，其出發點在於確保銀行貸款質素。換句話來說，金管局的最核心之目標是維護香港金融體系的穩定，其次才是調控本港樓市。
在樓市大升的時候，港府與金管局的立場是完全一致的。港府增加雙重印花稅，金管局收緊物業借貸成數及增加壓力測試的難度。兩者都致力嚴控泡沫，阻止實力較弱的買家入市，甚至乎懲罰購買超過一所物業的投資者、炒家或海外買家。
但當樓市下跌時，問題便變得複雜。港府可以削減印花稅以刺激銷售，但金管局若在此刻放寬按揭成數或減低壓力測試之難度，雖然或可以有些「托市」的效果，但亦會把樓市開放給實力稍遜的買家，即變相鼓勵小市民「接火棒」，亦有可能會增加銀行壞賬，並削弱香港銀行體系的安全性。
有誰可以保證樓市下跌只是周期性的調整？有誰敢斷言樓市即將會見底反彈？金管局若在此刻大幅度放寬「審慎措施指引」，或會反過來影響銀行貸款的質素。因此，當港府的「減辣」措施被批力度不夠的時候，金管局更是「步步為營」，物業借貸成數只輕微上調了1成 (例如，由4成增加至5成)，對客人還款能力的分析亦沒有任何改變，最多就是把壓力測試的要求由增加3厘削減至增加2厘，其放寬的力度不過是寥勝於無。
一般來說，住宅按揭是銀行的主營業務之一，亦關係到小市民的福祉。金管局嚴控小市民的住宅按揭，並堅持「審慎措施指引」，仍算是無可厚非。
但對於地產發展商、企業及物業投資者的物業貸款來說，金管局的「審慎措施指引」或會有放寬的空間。相對小市民或散戶來說，絕大部份物業投資者並沒有其他業務的收入，單靠租金收入根本無法付息還款，但它們或有相對豐厚的資產，只要出售旗下部份的物業，便足以償還銀行貸款。
無論是發展商，還是物業投資者，即使它們的租金收入不足，只要現金流足以在一段時間內付息還款，便可以自由選擇買賣物業的時機。
當樓市上升之際，這些物業投資者積極入市或會加速樓市泡沫澎漲。但當樓市下跌時，至少看好後市、並有一定財力的物業投資者仍可得到銀行的支持並出來「接貨」。這算是增加樓市的「流動性」，從而減低樓市爆發「斷崖式下跌」之可能性。
金管局放寬針對物業投資者的「審慎措施指引」，並不代表完全放任不管，而是把「信貸審批」的權力及責任交還給銀行，讓銀行對於個別集團進行審批。金管局當然仍會繼續監控每間銀行的貸款增長、壞賬率及物業貸款比重等等。在經濟周期走下坡時把「信貸審批」重新交到銀行手裡，讓最前線及真正瞭解市況的金融從業員作出取捨，可以更有效率地活用社會資源，並減低不必要的約束及風險。
如金管局放寬對物業投資者的「審慎措施指引」當然仍有可能重燃「炒風」。因此，這種大幅度的放寬或許只適宜在工商物業及「超豪宅」等板塊試行。長遠來說，只要港府能穩定地增加土地及樓宇供應，便相對上不需要太多「辣招」或「貸款指引」。
當然，有人質疑港府的「樓市逆周期措施」並不是為了穩定樓價，更不是為了「托市」，又何必貿然放寬「樓市辣招」及金管局發出的物業貸款相關之「指引」呢？
香港的情況比較特殊，本地經濟體系非常單薄，就只有地產與金融業務。在環球經濟不明朗的情況下，本地金融業亦更加依賴地產板塊。萬一地產泡沫爆破，本港經濟崩盤後或將難以復完；現在早已到了「迫在眉睫」時刻。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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