香港山多平地少且人多，房屋供應與社會整體需求有著強 烈對比，房屋的短缺導致樓價高企不上，因此不斷地令房屋問題持續地嚴重，釀成社會深層次矛盾，正如習主席在去年七一講話中指出「當前香港最大的民心就是盼望生活變得更好，盼望房子住得更寬敞一些」。
香港每年房屋需求量大約有二萬至三萬間，但現在每一年所提供房屋只有大約只有一萬多間。 且公屋輪候冊申請已突破二十八萬，輪候時間由 三年延長至約差不多六年。 由此可見，本港房屋供應嚴重短缺。 為提供可發展用地及長遠的規劃，政府一直提出改變土地用途提供更多住宅用地，以紓緩房屋問題。
有見及此，前發展局局長（現任財政司司長）陳茂波 2013 年於網誌中提出開發郊野公園的言論，引起社會各界關注。
郊野公園約佔全港土地面積 40%;面對 社會房屋的需要，開發可提供大量可發展土地。 恆基地產主席李兆基認為郊野公園佔地大，用 1%土地發展住宅足以為 10 萬人提供房屋，呼籲社會遷就。
然而，郊野公園一直擔當著「市肺」的角色，是市民的休憩用地，開發將造成污染，影響郊野公園的樹林和多樣化的生態環境剝削不同物種的生存機會，破壞生物多樣性以及香港可持續發展，對市民環境、社會等層面的生活素質造成負面影響，故此部份市民以及部份環保團體對開發郊野公園抱有疑慮。
現時，開發郊野公園以解決本港房屋問題仍在討論階段，面對環境與發展的爭議，筆者認為開發郊野公園方向正確，但必須謹慎地平衡方方面面才能使社會步向可持續的發展，並滿足市民居住訴求。以下筆者將淺析開發郊野公園可能考慮的因素。
提供充足的土地供應
根據漁農自然護理署的網頁，香港有約四分三土地仍是郊野，當中亦有40%土地是郊野公園和特別地區，佔地443平方公里。香港的住屋問題嚴重，年青人「上車」無望，社會一般都會將香港住屋問題歸咎香港的地形問題，令到香港的土地供應不足。
可是，香港的土地當中只有不足7%是被發展為住宅，即少於80平方公里，說明超過400平方公里的郊野公園土地儲備能綽綽有餘地解決香港房屋問題。
而且，根據恒地主席李兆基的說法，只要撥出1%已夠10萬人居住，他指出因為郊野公園的佔地龐大，認為用當中1%鄰近市區土地起樓，已足夠逾10萬人居住，並對環保不會造成太大影響。
此外，根據立法會秘書處一份報告，香港在2018年的人口密度達到25,900（每平方公里已建設市區用地的人口數目），所以，根據李兆基的說法，假如動用1%的郊野公園用地，即大概4至5平方公里的土地，假如用香港現時的人口密度計算，的確可以提供住所給10至13萬人。
根據房屋署的數據，截至2020年3月底，大約還有超過15萬人輪候公屋，可見香港房屋短缺的嚴重，而撥出1至2%的郊野公園用地便理論上可以解決當前的房屋問題。
促進農地發展
香港四大地產商恒地，新地，新世界及長實擁有逾億方呎農地，可見香港的私人農地可以為住宅供應提供不少土地資源。香港的土地供應體制中，農地的土地用途並不包括住宅，但因發展住宅項目是對發展商有最大的利益，一般發展商都會利用自己土地儲備中的農地發展為住宅項目。
但發展商在可以將農地發展成住宅項目之前，必須向政府申請補地價，基於政府對該土地的估價，要求發展商向政府繳交一定的款項換取在該地發展的許可。
假如政府落實發展郊野公園，地產商意識到將來的土地供應將會大增，當土地供應增加，基於供求關係，地產商囤積土地的價值亦都會隨之下降，便會令地產商更加有經濟誘因去申請補地價，將農地發展成住宅項目， 從而可以透過發展郊野公園令到香港地產商囤積土地的問題得以紓緩，令香港樓市不再長期高企。
發展成本須考量
話雖郊野公園能夠提供充足土地供應，但郊野公園發展成公營房屋的成本甚高。郊野公園的地段大部份位於偏遠郊區，超過400平方公里的郊野公園用地入面有超過一半（約55%）為集水區，地形主要是陡峭的山坡，林地及幽谷等天然地貌。
興建住宅之前必須在該地段興建相關的基礎建設，例如排污設備，排水系統，供水系統及運輸網絡等等，因此從工程角度而言，基於郊野公園的天然地貌，很可能令到工程成本大大提高，甚至會出現安全問題。
因郊野公園地勢比較陡峭，但大型住屋項目及基礎建設都需要大量平坦土地，所以需要進行土地平整工程，此程序有機會危害天然山坡，提升山泥傾瀉的機會。
遠水不能救近火
香港現時面對的房屋問題存在極大的急切性，根據美聯物業的數據，現時私人物業樓價接近20年最高，港島私人樓宇的平均呎價接近$20,000，加上公屋輪候人數已經超過15萬，平均輪候時間為5.4年，可見香港住屋問題的逼切性。
因發展郊野公園需要同時發展基礎建設及周邊運輸網絡，社區設施等，亦要處理郊野公園本身的天然地勢，不論工程方面還是規劃方面都面對極大挑戰，根據土地供應專責小組的預計，整個規劃及土地開發過程需要至少10年，可見發展郊野公園並不能及時處理香港逼切的房屋短缺，只可以於長遠方面提供土地。
開發郊野公園建屋方向正確 但須審慎為之
綜觀來說，開發郊野公園方向正確，有利長遠地提供充足土地供應，解決住屋問題，但須在顧及發展成本下，審慎處理開支，且亦要考量在短期內市民住屋如何舒緩，如現時的簡易公屋便是良計之一。更重要的是，政府須清晰説明建屋土地使用原則，以釋部份市民對於環保的疑慮，正如習主席所言：「發展經濟不能對資源和生態環境竭澤而漁，生態環境保護也不是舍棄經濟發展而緣木求魚。」
文：廖俊賢
政賢力量青年時事評論員
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