美聯儲終於宣布降息半厘，對香港現時的經濟情況來說，算是迎來了短暫的喘息機會。
過去近3年以來，香港商界多次「押錯注」，在美聯儲加息期間不斷一廂情願的認為減息將至。在疫情期間又假設復常再即，通關後還會大漲。除了是「行業惰性」之外，我們都忽略了過去5年多的改變屬於「結構性」而非「周期性」。
無論是「加息周期」或「疫情」，絕大部份商人在初期至中期都有條件及機會縮減資產規模及減債，但大家都無法適應及接受環球政經局勢的「結構性」改變，因此都情願選擇不斷消耗手上現金及以債養債，最終錯過了自救的「良機」。直至近來，不少香港地產商及物業投資者，早已陷入非常危險的邊緣。美聯儲啟動減息周期，即使不會立刻帶來改變，但至少可以讓港商暫時喘息一下。
據筆者觀察，絕大部份港商都沒有因「減息」而再次「雄心壯志」起來。地產商都打算把握時機繼續賣樓及減債。當然，以它們現時的財務及現金流情況來說，根本沒有條件再次生出「雄心壯志」。
於美聯儲宣布減息前夕，港息 (1個月HIBOR) 早已跌至3.7厘的水平。換句話來說，香港近月的利息水平，已假定美息將減超過1厘。即使港息已率先回落，但我們仍未看到本港地產市道有任何復甦的先兆。
換句話來說，現時港商的情況反而比近3年前的情況可控及務實。近3年前，香港商界普遍忽略、甚至乎漠示風險，一直心存僥倖的認為「好日子」會重臨。經歷了3年的「苦日子」，大家都重新謹慎起來。還有不少地產商人在減息期將至之際，先購入「利率掉期合約」以鎖定「低息」。普遍港商都開始接受，就算美聯儲減息亦多半不會減至從前的低位。
早前，不少物業投資者企圖出售物業，即使連番打折，卻一直無人問津。就算有買家前來，大都是「開天殺價」，其建議價甚至乎不足以償還業主的銀行債務。因此，大宗工商物業一直買賣兩閒。現時，美聯儲進入減息期，大家都期望會有買家打算「入市」。某些業主都曾向筆者表示，只要買家出價足以讓它們償還貸款、利息及某些物業銷售相關開銷，它們都會願意讓步。
當然，除了利息升跌之外，本港的工商物業，包括工廈、商廈、寫字樓單位、停車場車位、商場及臨街店舖等等，都面臨租金回報下調及空置率上升的壓力。由於香港地產早已被炒至「天價」，工商物業的租金回報一直偏低。就算美聯儲減息，本港工商物業的租金回報率仍不算吸引，再加上經濟前景非常不明朗，這板塊仍存有巨大的資產貶值壓力。
由於經濟前景並不明朗，金管局亦罕有地公開提醒市民，如有意申請房貸置業，需要作出慎重考慮。
總的來說，美聯儲減息可讓我們迎來喘息機會，但大家亦應該趁機縮減資產規模及減債。此外，這次經濟危機與2008年並不相同。當時除了大幅減息外，美聯儲還推行了量化寬鬆，最終才造成全球資產泡沫上漲。如今，美聯儲只是調低利率，最多是暫停縮表，與上次「放水」的概念完全不同。
我們若僅以上次的經驗而「撈底」入市購買物業，便會無可避免地承擔相對高的市場風險。暫時來說，「值博率」不足，實不宜亂試。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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