兩地通關後，香港坊間不時傳出經濟復甦及物業市場止跌回升的消息。但同時間，我們又看到本地消費市場並未興旺起來，物業市場仍傳出「蝕讓」的情況，到底是什麼一回事？
其實，市場上的資訊仍是好壞參半。一方面，負資產個案創新高，銀主盤急增。但另一方面，按揭斷供比率仍然十分低，證明銀行按揭資產尚算安全。「一手樓」市場不時傳出「好消息」。但細看之下，「一手樓」仍要打折才能賣出，且數量不多。此外，發展商絕少公開發售，「貨尾樓」多以招標方式「暗中進行」，我們仍無法看清整體市場的真正承托力。
筆者與業界人士討論，綜合各方面的資訊，現時本地物業市場算是「過了最壞的時候」，但暫時還未能確定會「大幅反彈」，勢頭算是一般而已。
香港物業市場有什麼真正的「好消息」呢？最值得人高興的，是工商物業市場算是過了「危臉期」。
過去3年以來，工商物業市場都是「重災區」。工商物業的租金回報率偏低，空置率高，且買賣兩閒，發展商一直只是靠「超低息環境」拖延下去，不斷「以債養債」。去年第3季起，港息抽升，工商物業的發展商及投資者曾一度陷入不大不小的「危機」裡。
本年度起，港息大幅回落，讓工商物業投資者鬆一口氣。此外，據市場人士透露，去年店舖銀主盤無人問津，但近月已有投資者趁低吸納，大概有投資者看好「自由行」將重新帶動本地消費，因此打算投資店舖圖利。其他工商大廈方面，全幢買賣的個案極少，但個別單位則開始錄得成交。
值得留意的是，買家只是希望在市場上「執平貨」，一點也不着急。另一方面，很多賣家卻願意打折出讓手上物業。重點是，媒體舖天蓋地的說什麼「內地買家來港掃貨」的情況還沒有發生。
住宅樓宇方面，發展商的「一手樓」仍要打折賣出，市場上仍在等待「讓人振奮」的「成交新聞」。「二手樓」方面的價錢向來比「一手樓」低，成交個案於農曆新年後有所增加。「二手樓」價格於去年大跌15%，近月亦似乎有所回升。有地產經紀朋友指，無論是「一手樓」或「二手樓」，都有多人查詢，市場氣氛大有改善。
但亦有人朋友指出，經歷了3年的疫情及近年的世界大變局，確實有內地投資者把資金調來香港。可是，由於內房市場不景氣，內地資產泡沫不再，財富效應大打折扣。無論是內地投資者或專才，來港也不一定急於買樓。對於內地投資者來說，國際市場波動，美息高企，在港長線投資物業並非首選。
總括而言，香港物業市場確實有「回暖」的跡象，住宅市場的情況較佳，「二手樓」有價量齊升的情況，「一手樓」則視乎個別樓盤而定，但仍要靠減價促銷。工商物業則開始有人承接，但價格依然受壓。
這種市場氣氛「回暖」的情況，卻不能算是由內地投資者或專才所帶動，反而是靠港人本身。暫時來說，我們還未看到有內地或海外新資金擁入本地物業市場。對通關的前景感到最樂觀的，仍是以香港人為主。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人
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