某場飯局裡，客人談起投資香港地產的心得，說了一句名言：「Location、location、location。」重要的事情說3遍，即表示物業投資最重要的還是看「地段」。
這個「location、location、location」的名句，筆者記得很多長輩都曾說過，口脗一模一樣，至少聽過40年，也不知出處。記得最初是父親與親烕們大談「生意經」時，不知誰開始說起。這loaction的英文生字，當年我剛巧從學校課堂裡讀過，見父輩們一口氣的連喊3次，覺得有趣，便留下了一些印象。
那公司客戶一共有4個人，年紀都是50歲左右，大概也如筆者般記得長輩曾說過的話，並把這傳統投資智慧牢牢記在心裡。
他們說自身置業亦只會考慮山頂、南區、渣甸山等地段，東半山也可以。他們認為，一般中產只應該考慮傳統大型屋苑，新樓則要在地鐵沿線附近，港島區較佳，九龍區尚可。他們始終對某些新界地區被炒至「天價」的樓盤有所保留。他們認為，就算現在已有鐵路貫穿新界，但那些「地段」始終不方便，現時大都是估值過高。在席上，客人更談起掃管笏地段的眾多新樓盤，認為是內房商在香港的「重災區」。
客人這重視「地段」的講法，當然很有道理。其結論指地產項目要在地鐵沿線，以近港島區市中心為佳也沒有什麼大問題。
但這重視「地段」的策略，以至該客戶的具體地產投資建議，中間尚有一個非常重要的「底層思維」，這是他們自己亦完全沒有留意到的。高度重視投資物業的「地段」沒有錯，但他們同時間亦假設了，香港今後仍繼續「以中環為中心」。
自港英年代起，港島區山頂便成為英國人所喜愛的「地段」。當年，英國商人、買辦及政府高官等都居住在山頂，工作則在中環。其後，高尚住宅區便從山頂一直擴展至淺水灣、深水灣及渣甸山等等。商業區則由中環起向外延伸。這「以中環為中心」的「土他價值觀」亦一直延續至今。
一般來說，各大城市的「土地價值觀」不會輕易被改變。傳統以來，中環作為香港的CBD (Central Business District；中央商務區)，土地價值以中環最貴，再向外延伸而價值遞減，是最自然不過的事。如此一來，為何新界土地又被「炒貴」了？賣家漫天討價也罷了，為何有買家會以高價收購那些偏遠土地？為什麼他們「反其道而行」，不肯依照「location、location、location」的忠告？
其實我們早有「反其道而行」的例子。20多年前，「九龍站」初落成之時，都曾被視為「大白象」工程。「九龍站」上蓋物業，雖算是地鐵站沿線，但鐵路是新建成的，地鐵要駛至中環，便要至少10分鐘左右。而且，這所謂的地鐵站沿線其實是「機場鐵路」，不僅價錢比一般地鐵貴得多，非繁忙時間動輒每班次要等10分鐘以上。「九龍站」上蓋物業雖然算是把中環及新機場連接起來，並位於鐵路及高速公路的開端，但整個樓盤被西隊、高速公路及大馬路等孤立在一方，算是自成一角，完全與附近的市區隔絕。當然，鄰近地區是佐敦舊區，就算與佐敦市區連接起來也未必對這「高檔樓盤」有什麼好處。
這「九龍站」是各大香港地產商「反其道而行」的傑作，但在97年金融風暴之後的幾年，某些上蓋過千呎的物業亦曾以幾百萬元易手。當時「九龍站」樓盤作為「新樓」，其配套及設計走高檔路線，但其平均呎價居然跟港島區傳統大型屋苑差不多。
「九龍站」上蓋大型商場「圓方」新開張之時，甚至乎有一段時間曾以超低價租予給本地流行時裝品牌，作為「散貨場」或「特賣場」之用，商場內還有很多空置店舖。記得，當時不少人曾稱「圓方」商場為「死場」，人流頗為稀少。亦有人狠批其「金、木、水、火、土」的奇特設計，逛「圓方」有如走入「迷宮」般，經常會迷路。
直至03年前，「九龍站」上蓋的不少樓盤仍在興建當中，算是「沙塵滾滾」。但那些已落成的樓盤裡，到底住了什麼人呢？不少投資者把物業租予機師及空姐。對的！當時「九龍站」上蓋的租金不算貴。到了後來，樓價爆升，租金暴漲，機師及空姐便被人「迫遷」至「奧運站」。其後，他們更遷往至「東涌站」。
對於「以中環為中心」的港人來說，起初「九龍站」上蓋物業並不吸引。即使後來ICC (環球貿易廣場) 落成，地產商還要以低價、並給予租客很多優惠，才能吸引好幾間國際投資銀行進場。無論是港府或發展商，在城市規劃、物業配套及建講租客組合的範疇上，都下了不少功夫，但都無法得到一般港人的認同。
直至03年後，內地進一步開放「自由行」，再加上不少內地企業來港集資及發債，這「九龍站」的身價便出現「3級跳」的情況！
內地投資者並沒有很強的「以中環為中心」之概念。他們看到九龍站仍算是在香港的「市中心」，與作為CBD的中環只相隔了一個小海港，在「九龍站」上蓋的ICC，更似乎與在中環「香港站」上蓋的IFC互相呼應。「九龍站」不僅連接了中環與機場，後來還成為「高鐵站口」及「穿梭巴士總站」，即把香港與深圳連接在一起。再加上港府致力把九龍站一帶打造成「西九文化區」。對內地投資者來說，「九龍站」上蓋物業當然很「值錢」了。
港府及香港地產商的規劃與設計是「基礎」，但仍然無法真正打破港人「以中環為中心」的「土地價值」概念。在97年至03年期間，「九龍站」的樓價及租金仍未跌穿「谷底」，是因為「九龍站」好歹也在中環「香港站」附近，只是交通較為不方便罷了。03年後，有內地資金擁入，再加上「九龍站」上蓋發展及整個地區的配套逐漸落成，才算是在某程度上打破了香港固有的「土地價值」觀念。
換句話來說，港府及香港發展商「憑空」創造了一個「九龍站」出來，也要有內地新資金支持，才打造出今天的成就。
所以，這「土地價值」在實踐上，仍要看誰才是「話事人」。傳統以來，香港上流社會「以中環為中心」，但內地富豪則不完全賣賬。當內地資金壓倒傳統香港勢力時，「九龍站」上蓋新物業的價格，便會遠勝港島傳統山頂豪宅區的舊式單位。在港人眼裡，「九龍站」太貴，在山頂舊豪宅區的舊單位算是「低水」，甚至乎「超值」。但在內地投資者心目中，那些在「山區」的單位卻是一文不值的「舊樓」。
「九龍站」上蓋物業項目的成功，亦被不斷複製至「奧運站」、「青衣站」及「東涌站」等等。近年亦開始被複製至「北部都會區」。這商業模式在概念上沒有什麼分別，只是定位不同。距離深圳口岸及香港高鐵總站較近的專攻「內地客」市場；距離較遠的，則主打香港本地市場，並以地鐵上蓋為賣點，再加上整個社區的配套，在價錢上壓倒在同一階層的傳統住宅區。
近年，九龍及某些新界樓盤被炒至「天價」，港島傳統舊住宅區卻一直保持「低水」。直至近年內房爆破，香港的「新區」當然遭殃，但香港傳統豪宅區的大單位也出現比較明顯的跌幅。
總的來說，該客戶所說的「location、location、location」之物業「投資心法」並無不妥，但我們亦要看誰在「揸莊」(作主)。
對內地資金及新一代港人來說，傳統大型屋苑，例如是杏花村、太古城、和富、城市花園及黃埔等等，都是殘破不堪的「舊區」；至於將來的傳統商業區及豪宅區，到底應該位近中環，還是「以深圳為中心」呢？這亦是值得我們深思的。
當然，筆者暫時亦傾向相信該客戶的話，什麼「北部都會區」、「啟德城」及「西九龍文化區」及「東九龍新商業區」的估值都是太貴，亦極有可能成為未來幾年的「重災區」。
其一、這些地區尚未發展完成，便已被炒至「天價」，就算其「故事」最終成真，以這個估值來說已經沒有投資價值。其二、就算「故事」講得通，香港的基建及配套亦未必做得合適，最終未必受內地投資者青睞。其三、有誰可保證將來「以中環為中心」的「土地價值」將會被「以深圳為中心」的觀念所取代？其四、就算「以中環為中心」不再，到底之後是以「明日大嶼」為中心，「西九龍」為中心，「啟德」為中心，還是以「北部都會區」為中心？
此外，就算深圳最終取代香港成為「領頭羊」，整個大灣區最終是「以深圳為中心」，但香港亦有可能被孤立，位近深圳也未必有真正的好處。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人
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