香港的房屋政策有受資助的公營房屋和不受資助的私人樓之分，政府的政策原意，是協助較低收入的階層解決自住問題。也就是說，原意是希望有「自住折讓」。但原意還原意，出來的效果又是否如此呢？我就覺得，現實是反而有明顯的「自住溢價」。此話怎講？
要知道，綠表市場和自由市場是有區別的，綠表只是擁有部分業權，只能自住，不能出租也不能在自由市場出售，除非補地價。
舉個例子，我了解過我屋企附近一個上世紀90年代的公屋屋邨，二手綠表公屋的呎價大約7000元，表面睇來不貴，但這個屋邨的補地價比率高達6成。也就是說，你付出的7000元，只是買了4成的業權，還原為「自由價」之後，這個公屋的呎價高達17500元（7000/0.4）。而附近同等樓齡的私樓，只是賣14000至15000一呎。這個綠表公屋貴過私樓的溢價，我稱之為「自住溢價」——規定要自主的綠表樓，單位價格反而高於自由市場的私樓。換句話講，政府以為自己「賣大包」幫人居住的補貼，卻因為數量不足，被二手市場自動抹掉了大部分。
再細分一下，公營房屋的補地價比例有高有低，例如上述公屋屋邨附近還有一個居屋屋苑，同一個年代建成，補地價比例只是2成5左右，呎價1萬元出頭。同樣道理，還原為「自由價」之後，公屋呎價其實高於居屋，但後者無論朝向、戶型都比前者好。
既然如此，為何大家還是去買？因為門檻低，很多人就只有能力負擔7000元，負擔不了14000元。近年香港樓價高升，大部分私人樓已經超越了工薪階層的負擔能力。那些原來租公屋，但隨着家庭收入上升，超標不能再租公屋的家庭，買不起私樓，只能被迫買綠表公居屋，導致綠表公居屋價錢不尋常地高，越來越多人只能夠聚集在綠表市場，「溢價」就因此形成。
最根本的原因，是因為公營房屋的數量不足。雖然現在共私營房屋的比例已經調整了，由6比4變為7比3，但這個比例是否足夠呢？其實比例是動態的。政府應該評估一下，每10人裏面，有幾多個人的收入可以負擔私樓，又有幾多人的收入可以買公營房屋，剩下的就租公屋。如果只有1個人可以負擔私樓，9個只買或租得起公營樓，那麼公私營比例應該是9比1才足夠，因為大原則是居住是所有人必須解決的基本需求。從另一個角度而言，今天抽居屋的超額倍數和「自住溢價」是一回事，正正因為超多人只能負擔得起公營房屋的價格，造成二手公營房屋可以賣得「貴過」私樓。
現屆政府似乎已經下決心擴大公營房屋供應，並且上調公私營房屋的土地比例，這固然是正確方向，但數量上仍未足夠。當撥亂反正之後，假設市場效率足夠高的話，上訴的所謂「自住溢價」不應該存在，畢竟公營房屋存在的目的不是給業主牟利；但私人樓價反而不應該大跌，因為將來只有很少地可以建私樓，只是用來滿足社會上收入最高的階層。將來二手綠表公居屋的價錢，下跌幅度應明顯較私人樓價大，這是觀察政府房策執行是否得力的指標之一。
總結：公營房屋政策是政府補貼提供「自住折讓」，但出來的效果卻是「自住溢價」。數量不足，公營房屋訂價再低也解決不了問題。共私營房屋的比例，應該通過計算有多少比例人口能負擔私樓價格計算出來。
文：吳桐山
學研社成員，穿梭港深兩地的資深傳媒人、時事評論員。
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