【土地熱論】(1)收回60公頃迪士尼二期用地 延續樂園夢幻VS現實房屋需求 規劃傷腦筋

政府早前宣布不再延長竹篙灣二期用地的認購權予香港迪士尼樂園作第二期發展,意味這幅丟空逾10年的60公頃用地即時「解封」。

在土地資源緊絀下,各界關注政府如何地盡其用,但受到政府與迪士尼的《限制性契約》所限,該幅土地不能作房屋用途,建築物有高度規限等等,令發展受到限制。

香港土地稀缺,不少人嘗試探討該幅土地的可行性發展。土地及建設諮詢委員會主席黃澤恩認為,政府應與迪士尼商討放寬限制,興建公營房屋以紓緩逼切的住屋需求。有基層團體則認為,不應「盲搶地」建屋罔顧長遠旅遊業發展,或可考慮興建短期過渡性房屋。有立法會議員則提出類似「換地」方案,將現有市區或新市鎮的度假營地遷入竹篙灣,騰出原有營舍作過渡性房屋用途。

如何平衡夢幻與現實,看來政府需要認真考量。

文:陳 明 圖:黃冠華

丟空逾10年的迪士尼二期發展用地,政府至今一直未有公布如何規劃發展。
丟空逾10年的迪士尼二期發展用地,政府至今一直未有公布如何規劃發展。

政府1999年落實在竹篙灣興建香港迪士尼樂園度假區時,同意預留毗鄰一幅60公頃土地作為樂園第二期發展之用,並於2000年簽訂為期20年的《認購權契約》,向政府和華特迪士尼公司共同成立的合營公司「香港國際主題樂園有限公司」批出優先認購權,當時地價定為28.12億元。認購權屆滿後,「香港國際主題樂園有限公司」可延期兩次,每次5年,但第2次延期時需符合樂園入場人次達800萬的水平,即最長可延至2030年。

為了保持迪士尼樂園的夢幻氣氛,令園外的人無法望見裏面的童話天地,而園內的人又看不到外面的真實世界,政府當年簽訂的《限制性契約》,註明在樂園附近土地實施高度、建築物及用途限制,包括不能用作房屋用途、不能興建賭場、建築物不能高於20米等等。

陳帆指政府曾討論建過渡性房屋

迪士尼樂園於2005年9月12日開幕。
迪士尼樂園於2005年9月12日開幕。

香港迪士尼樂園於2005年9月12日開幕至今,一直在第一期土地擴建新園區及酒店,而這幅預留作二期發展的用地,早於2009年完成填海工程,但迪士尼一直未有行使認購權及未有二期擴建計劃,政府在今年9月23日,即認購權屆滿前夕,宣布考慮到現時的經濟狀況,不會延長有關認購權有效期,變相收回土地。

各界隨即關注政府如何發展該幅面積相等於3個維園的土地,甚至有消息指政府傾向發展過渡性房屋。其實早於2018年底,運輸及房屋局局長陳帆在立法會房屋事務委員會上透露,政府內部曾經提出在該幅土地興建過渡性房屋。今年1月,陳帆又在同一委員會上,公開呼籲迪士尼考慮社會企業責任,讓有關土地可豁免於《限制性契約》,以作為過渡性房屋用途。不過,發展局局長黃偉綸今年10月下旬回覆立法會議員提問時,表明「過渡性房屋亦屬房屋用途,任何使用有關土地作過渡性房屋的建議,須獲華特迪士尼公司同意修訂《限制性契約》」,換言之,該幅土地即使毋須預留給迪士尼樂園擴建,仍要受到相關契約限制。

黃澤恩:「 最正路」興建公營房屋

黃澤恩認為興建公營房屋是首選。
黃澤恩認為興建公營房屋是首選。

「土地及建設諮詢委員會」主席黃澤恩向《堅雜誌》表示,既然政府已決定不延長迪士尼的認購權,雙方合約已完結,政府是有權考慮使用該幅土地:「首要考慮是先住人,現時不夠土地興建公營房屋!」他認為,雖然最簡單是用作康樂用途,毋需更改土地用途,但現時經濟環境及土地資源緊絀下,用作康樂用途會被質疑浪費土地,更未必有人願意投資發展。

黃澤恩認為「最正路」的發展是用作興建公營房屋,或公私營合作建屋。然而,他承認要這樣做並不簡單,首先要向城規會申請更改土地用途,其次要解決政府與迪士尼的《限制性契約》問題。他估計,要放寬契約中的高度限制,迪士尼最難妥協:「我估計迪士尼不會願意放寬,因為你去法國、美國甚至上海迪士尼,都不會看到有其他建築物,無理由特別容許香港可以。」他建議政府與迪士尼商討時,或要考慮不同方法補償迪士尼的損失,或協助增加人流等措施。

地點偏遠不宜做過渡性房屋

60公頃土地若興建公營房屋,需要有不同設施規劃。
60公頃土地若興建公營房屋,需要有不同設施規劃。

該幅土地面積較西九文化區還要大50%,黃澤恩認為政府可透過規劃設計出不同視覺高度,從而興建不同高度建築物:「60公頃的發展一定有學校、公園、街市,貼近樂園一面興建矮一點的建築物,離遠些可透過劃線,興建高一點的公屋。」至於交通方面,他建議可效法將軍澳康城站的支線模式,由東涌伸延一條支線入內,或考慮經海路乘船出中環。黃澤恩相信如最終落實建屋計劃,最少要經過數月研究,除了考慮建屋高度外,亦要計算地積比率作不同規劃,包括區內配套設施、道路及基建,並計算可負擔人流等等。

對於有傳政府或傾向興建過渡性房屋,黃澤恩坦言對過渡性房屋存在偏見,因興建成本與公屋相若,亦要花數年時間才落成,即使現時有地產商借出部分用地興建過渡性房屋,亦因地點位於市區,鄰近有需要的劏房住戶,故還勉強可接受,但遠在竹篙灣則並不適合:「第一路程遠,你要在深水埗住劏房的人,走去大嶼山住臨時房屋,3、4年後又要搬返出去?其實很麻煩。」他認為,既然幅地面積夠大,能夠解決交通及配套問題,便應「搞真的」,質疑為何要浪費資源興建過渡性房屋,數年後又要拆掉。

戚居偉:對旅遊業前景投下不信任票

戚居偉認為興建過渡性房屋符合該幅土地的高度限制。
戚居偉認為興建過渡性房屋符合該幅土地的高度限制。

不過,基層團體「香港社區組織協會」社區組織幹事戚居偉認為,不應為增加公營房屋供應而「盲搶地」,否則最終會影響本港旅遊業及主題樂園的發展前景。他解釋,在迪士尼樂園周邊興建永久性房屋不但格格不入,亦要考慮配套問題,被房屋包圍的迪士尼或會影響其發展前景,甚至政府放棄整個迪士尼規劃設計方案,可能會受到很大批評:「迪士尼樂園是香港一個很主要景點,若政府自斷一臂,其實是對未來旅遊業前景投下不信任一票。」

戚居偉認為在現時旅遊業不景氣下,該幅土地可考慮興建短期過渡性房屋,相信迪士尼或有機會讓步。現時以組合屋方式建成的過渡性房屋,一般高度為4層,連地基亦不會超過20米,完全符合《限制性契約》的高度限制,配套設施亦非永久性,但大前提是政府必須明確交代使用年期及規模:「若過渡性房屋要設立十多年,便會令迪士尼擔心,長遠亦不希望這樣,因為始終迪士尼的資本與政府有關,如果迪士尼賺不到錢,政府要繼續補貼。」

多花一年時間再考慮清楚

深水埗南昌街的過渡性房屋樓高4層,共有89個單位。
深水埗南昌街的過渡性房屋樓高4層,共有89個單位。

對於該幅土地,戚居偉認為現階段政府的定性最為重要,政府當初簽署協議時亦同意不能用作房屋用途,若現時改變立場,整件事便要重新規劃。他不認為單靠這幅60公頃的土地,便能夠解決住屋問題:「我明白寸土必爭,這塊地如果能夠發展,當然要爭,但是否只有這塊地唯一可以爭?當然不是。」戚居偉形容現時各界都不想丟空這幅地,但又要顧及迪士尼的形象,提出興建過渡性房屋是個中間方案,但最終效果未必理想:「其實已經浪費了那麽久,倒不如花多一年時間再考慮清楚整個規劃。」

戚居偉又認為,政府今次的決定,不代表日後不能再次將土地撥給迪士尼。假若迪士尼發展前景或業績好轉,政府或會認為值得再投資:「沒有事是不可能,這只是合約,按商業規則,你做不到當然不給你,但我又未想到可以怎用,幾年後大家或可再次商討。」

謝偉銓:與近郊度假營換地發展

謝偉銓會到深圳接疫苗注射。
謝偉銓會到深圳接疫苗注射。

不論興建永久性公屋或過渡性房屋,均觸及政府與迪士尼簽訂的《限制性契約》,最終能否成事難以估計。立法會議員(建築、測量、都市規劃及園境界)謝偉銓則提出類似「換地」建議,將現時位於市區或近郊的度假營遷入竹篙灣,符合該幅土地高度限制之餘,亦可成為主題公園的配套設施,而騰出原有的營舍用地設施,便可即時轉為過渡性房屋,既快捷又實用:「有些度假營其實很近市區,很方便,但這些用地並非永遠只能作度假營用途,如果周邊環境改變,是否能有更好用途?」

將度假營遷入竹篙灣用地後,謝偉銓相信日後若再有新型肺炎爆發時,可即時徵用營地作隔離檢疫,甚至改為臨時醫院運作:「比現時要徵用公屋、酒店更好,市民不會有意見,因為如果疫情嚴峻,迪士尼也要關門。」而騰出原有的度假營用地,在進行長遠規劃期間,營舍可修改成為過渡性房屋,在房屋問題水深火熱之際,可作為緩解方案:「最緊要快,現時興建過渡性房屋都要花3、5年時間,還算甚麽過渡?」

大嶼山南應集中發展旅遊項目

本港不少度假營有住宿設備,較容易改為過渡性房屋用途。
本港不少度假營有住宿設備,較容易改為過渡性房屋用途。

至於該幅土地的長遠發展,謝偉銓認為始終要視乎迪士尼樂園未來發展情況。政府早在竹篙灣規劃為迪士尼樂園時,已將整個地方規劃為主題公園及相關配套設施用途,如要將原有土地改為興建高密度住宅,便要改動整體規劃:「原本整個大嶼山南面,就是希望做這類設施,應朝這方向發展,如果重新做過,會影響現有設施,令不少人及生意受影響。」

謝偉銓說,香港一直予人旅遊景點不足的感覺,全因政府只發展單一景點,未有綜合及全面考慮周邊配套發展。以迪士尼樂園為例,附近的東涌、欣澳等地本身亦規劃了要發展文化、康樂及旅遊,但政府未有積極發展更多配套設施。他認為政府應以整體考慮,造成互相帶動,才能增加景點吸引力。

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