據報，柏傲莊III由新世界發展及港鐵合作，第1座及第8座的牆身底座混凝土，強度未達獲批設計的要求，並需要重建。兩座樓宇已售出846伙，新世界估計「入伙」日期要延遲大約9個月。新世界亦願意作出補償，坊間輿論對此事普遍十分正面。
筆者認為，「柏傲莊事件」絕非小事，肯定有值得大家留意及反思的地方：
1.坊間不乏有人對新世界歌功頌德，認為發展商負責任及賠償合理。但大家不妨想清楚。無論是基於什麼原因，樓宇建築未達標，還至少導致延遲「收樓」，絕對是大問題，這不是發展商的責任嗎？賠償是天經地義之事，為何還會有人歌功頌德？
●據報，發展商願意作出補償及額外津貼。以購入1,500萬港元的單位為例，如繼續完成交易，可獲至少115萬港元的賠償，就算取消交易，也可以有31萬元的賠償，有人認為是「皆大歡喜」的方案。
●但我們要先想清楚，這方案是否公平及合理呢？如果延遲「交收」的是買方呢？首先，無論是什麼原因，買家根本很難延遲交易，首先很大機會給人「殺訂」。然後，如果發展商把相關單位以較低價錢賣出後，原來的「撻訂買家」還有機會被發展商追收差價及賠償。
●如果以這個標準來說，發展商只賠償百多萬，是否算是公平及合理呢？現在預計只延遲9個月，但所需時間會否增加？買家收錢同意延期的條款裡，是否講明只會延期9個月？萬一時間再延長，買家能否獲得更多的賠償呢？「入伙」後發現問題，買家能否向發展商追究？發展商的律師團隊有沒有為賠償方案加入一系列「免責條款」？
●如果延遲「收樓」後，樓市出現大跌的情況，買家能否向發展商追討「差額賠償」呢？反過來說，買家在現時取消交易就只賠償31萬左右。如果樓市攀升，原來的買家無法在期間買到相同價值及質素的樓宇，發展商會否作出賠償？
●判斷賠償是否公平及合理的標準，我們要先考慮雙方的位置，如果易地而處，會否得到相同的待遇呢？此外，不能只單純看賠償金額，所謂「魔鬼在細節」，我們要看清楚所有條款才能定斷。
2.賠償只是補救方案，我們更應該先要注意「前因」。據新世界發展的聲明裡說明，6月時已得知第8座的混凝土檢測未達標，但當時並未即時停止售樓。當時據工程師評估後確認樓宇結構安全，指類似情況並非罕見，對完工及關鍵日期沒有影響，因此集團如常售樓。但問題又來了：
●以現時的做法，這負責檢測的工程師，有可能是內部聘用的員工，亦可以是集團外部僱用的獨立第三方，但無論如何，工程師都是集團起用的，便會有「經理人風險」。我們現時對工程師的監管是否足夠呢？我們如何去監管他們呢？如果他們批出有問題或不合規格的建築或出現誤判，又會否受到嚴重的懲罰呢？
●無論是工程師、測量師、建築師、會計或審計師等等，都會出現這種「經理人風險」的情況，我們可以考慮的是把關鍵的位置，改由政府直接聘用，要他們向政府直接匯報及負責，但相關費用需由機構承擔，以減低「經理人風險」。此外，港府亦可考慮再出資聘用獨立第三方專家作出「抽樣調查」，以確保樓宇結構安全。
●當然，考慮這「經理人風險」的問題之前，我們又可以想清楚，其實發展商及承建商都是「行內人」，對混凝土不達標的風險亦應該清楚明白。否則，現在發展商又怎會決定拆卸重建呢？因此，就算這拆卸重建的決定是新世界發展負責任之表現，但集團早前只因為工程師的報告而決定如常賣樓，亦有管治上的問題值得檢討。
●暫時來說，我們仍未能斷定工程師的報告有沒有問題，但值得大家注意及警惕的是，工程師的報告節錄指：「類似情況並非罕見。」到底是真是假？如果在香港的樓宇及建築裡，這種「混凝土強度未達獲批要求」確實是「並非罕見」的話，到底這情況有多普遍？香港樓宇「混凝土不達標」的比率有多少？「不達標」的程度有多嚴峻？到底會否對香港小市民的人命安全構成大規模的風險？這些問題，唯有留待專業人士作進一步的解答。
3.這宗「柏傲莊事件」是新世界發展商公布及主動承諾向買家作出賠償及補貼，並願意拆卸重建。但大家試想想，如果不是發展商「主動投案」，港府會怎樣做呢？同是項目發展商的港鐵，又會怎樣做呢？到底整件事中，港府及港鐵的參與度有多少？這更加是值得廣大市民關注：
●屋宇署於6月18日收到有關發展項目的註冊工程師通知，指根據第8座7樓至8樓部份鋼筋混凝土支柱取樣的抗壓測試結果，發現所用混凝土的強度低於屋宇署批准圖則的指明等級強度，已暫停這座的相關上蓋建造工程，作進一步測試。為何屋宇署於6月18日收到相關通知，到底有沒有即時對外公布？為何港府依然沒有立刻要求發展商暫停售樓？為何港府還沒有即時介入調查這件事？在長達至少半個月的時間裏，港府還繼續讓發展商「自由發揮」？
●工程師已指明，混凝土抗壓測試已說明其強度低於屋宇署的要求，為何港府於當時仍沒有立刻作出批示？到底是有人失職或怠工，還是屋宇署沒有作出相應批示的權限？如果這範疇並非由屋宇署負責，又由那一個部門負責？屋宇署有沒有盡快向相關部門通報？若非發展商主動作出拆卸的決定，港府對於這宗樓宇建築混凝土未達標之事，打算如何處理？或港府到底有沒有想過要認真處理此事？
●回歸以來，香港的基建項目屢次出現不達標、沉降、嚴重超支及超時的情況，現在連私人住宅項目也出現類似的問題。這足以證明港府對發展商、承建商、建築商及相關專業人士的監管已明顯出現問題。特別在「柏傲莊事件」裡，港府在收到工程師報告後，遲遲未有批示，明顯有失職之嫌。
●由於香港基建及建築業界已不是第一次出現問題，港府更應該作出大規模的獨立調查及檢討。到底港府在行業監管上有什麼地方可以改善呢？業界又有什麼地方要注意及改進？相關專業人士又有什麼問題呢？事件中，有沒有人嚴重失職及怠工？有沒有人管理不善？有沒有人監督不力？有沒有人偷工減料或收受利益？這都是值得港府嚴肅跟進的地方。我們檢討及調查之目的，並非單純的追究責任，而是香港建築業界接二連三的出現問題，港府應該對行業監管作出大規模的檢討及改進；這才是負責任的表現。
4.新世界發展雖然已主動向外公布「柏傲莊事件」，但執筆之時 (7月9日下午) 翻查港交所網站，集團並沒有因應這件事而作出停牌或在港交所網站對此事作出詳細的公告。投資者只能在港交所網站以外的途徑搜集資料及作出評估。到底在上市的層面上，新世界發展應該怎樣做？港交所又應該如何處理？
●根據港交所的資料顯示，新世界發展在2020年6月全年的營業額為590億港元，除稅前溢利約108億港元，除稅後股東應佔溢利約11億港元。到底今次拆卸後重建所造成的損失或額外支出要多少？暫時未見港交所網站有集團的公告或資料詳細交代。據花旗估計，相關費用或損失不多於10億港元。無論如何，涉及的金額相對溢利，絕對不算是小數目。
●除了拆卸重建的相關費用相對溢利不算少之外，這件事還有機會影響集團的商譽及構成潛在的法律風險。到底集團應否主動要求停牌及先代清楚這件事呢？就算集團不必因為這宗事而停牌，但又應否第一時間向投資者作出詳細的公告？
●純以「柏傲莊事件」而言，我們暫時也無法確知這件事對集團構成的影響有多大。集團是否需要作出公告或停牌，則唯有留待相關專業人士作出研究及判斷。但更重要的是，香港作為區內上市集資的金融中心，港交所及證監會有責任對上市公司作出監管，並確保投資者可第一時間得到重要的資訊。以今時今日的標準來說，全世界的投資者不可能每天細讀個別國家或地區的報章，大家都期望可以在交易所的上市公司公告裡找到所有重要的資訊。「柏傲莊事件」不能算是小事，港交所在要求上司公司的披露工作上，明顯有值得改進的地方。
最後，雖然不少人對新世界發展作出拆卸重建的決定及賠償方案表示認同，但更重要的是，我們明顯需要檢討、整頓及監管整個行業。特別是工程師一句：「類似情況並非罕見。」我們不得不深思，到底這種「不達標」的情況有多普遍？一直以來，會不會有建築「不達標」但照樣獲到最終審批呢？
文：寒柏
從事金融業，自由撰稿，醉心武俠小說創作；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集：武學篇》和《金庸雅集：愛情、影視篇》等等。
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