在施政報告繼續處理房屋問題之際，前特首梁振英於社交平台突然發聲，以「慎防供過求」為題，向社會發起有關土地供應過多，矯枉過正帶來的後果非常嚴重的討論。隨後現屆特首李家超親自回應，掀起坊間對土地供應、填海造地、樓價，以至政府財政負擔一系列的想像。相關討論由前任及現任香港首長提出，自然有一定代表性，無疑是「土地大辯論」的第二回。
這些討論對香港發展必然是好事，既可讓市民了解更多不同理念背後的想法，更多人參與討論，亦間接令市民的參與度增加，可提高市民的歸屬感。
在梁振英的角度，他指政府在過去兩三年要救市，樓價亦已下跌20%左右，反映需求下跌及過去十年的造地計劃開始見效。而供應過剩只會導致樓價繼續下行，會衍生大家負資產問題、金融問題、政府財政問題，反問政府應如何面對？
這裡導出的三大問題，也是現屆政府過去兩年一直未能直接處理的問題，例如「負資產」在香港回歸以來一直是「敏感詞」，只會令大家回憶起沙士期間的慘況，這裡帶出的是民生問題。金融問題則是體制問題，樓價持續下行，經濟增長放慢甚至倒退時，商界及市民的還款能力必然下降，屆時十分容易引發金融系統上的結構性問題。最後政府財政問題，自不用多解釋了吧。
對此，李家超的回應十分相對到位，他從根本上推翻梁振英的說法，指「造地不等於供應」，單純是讓政府在調控房屋問題上，有更大控制權。造地不一定要增加土地供應，明日大嶼所造之地，可以用於商業、康樂甚或增加綠化帶，除非樓價屆時仍然有調控的必要，否則這些土地也不是急於推出來。
這一論點就回歸至明日大嶼當初被提出的原因，因香港雖仍然有大量可發展土地，但位於市區，特別是九龍及香港島的土地供應實在不多。使政府無法透過增加或減少土地供應，明日大嶼的出現，使政府在調控市區樓價時，有更多調控措施可以做。當潛在供應存在時，對樓價最大影響筆者相信是限制了升幅，未必會直接帶動下跌。
例如後沙士時代，政府決定暫停賣地，致使香港樓價直線飆升。暫停賣地刺激樓價在當時是正確的，但暫停的時間長度無疑有商榷的空間，該輪樓價升幅無疑是政府對樓市失去控制的過程。
吸收過去的教訓後，增加調控方法，避免失去樓市控制權，便回到李家超所講「土地主導權變成利益藩籬控制」的造地核心概念。所以當年政府提倡明日大嶼之際，筆者可是拍案叫絕「這一招高」，當北部都會區再出台時，就足見香港政府長遠解決香港人特別是年青人無法負擔樓市所引發的深層次矛盾，是有充份的信心及誠意的。
文：劉 信
媒體工作者，學研社成員
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