香港樓市已出現明顯的跌幅，並由工商類物業蔓延至住宅市場。我們亦不妨開始考慮清楚應該如何有序推出「逆周期措施」。
由於地產業界對本港樓市表現得十分樂觀，香港官員及很多市民亦不認為港樓將會大跌，港府尚沒有真正「撤辣」。但本年度踏入第3季，利息繼續抽升，港府亦已作出一定程度的「鬆綁」。
例如，港府放寬針對內地專才的「辣招」，讓他們可以在成為香港居民後拿回絕大部分的印花稅。此外，金管局亦一直有調整及放寬樓宇按揭的要求。於本年度9月底，金管局建議把計算樓貸借款人的付息能力時所做的「壓力測試」，由原來現行利息再加3厘，改為只加2厘，變相讓更多市民可以「上車」。
但以上的做法亦有惹人爭議的地方。當樓市大升時，我們以增加印花稅及提高「壓力測試」要求來限制某些人買樓，但等到樓市下跌時，我們卻放寬相關政策而讓他們「接火棒」？樓市下跌才鼓勵來港專才買樓？經濟不景氣卻容許實力一般的小市民「上車」？
由此可見，港府在「撤辣」時亦要想清楚對小市民的影響。值得留心的是，我們把樓宇按揭「壓力測試」之利率估算加幅減小，豈非會讓更多不合資格的人「上車」？在本年9月底時，一個月Hibor為2.62厘。如果銀行於當時批出貸款，「壓力測試」只是再加2厘 (即4.62厘)。但現時最新 (12月2日) 的一個月HIBOR已經颷升至4.92厘。換句話來說，2個多月前的「壓力測試」已無法反映現在利率颷升的真實情況。如此一來，金管局把「壓力測試」的要求降低，不僅會害了剛「上車」的小業主，還會影響銀行資產的質素。
在權衡輕重之下，「撤辣」或許可在商業貸款的範疇開始。銀行可以分析清楚企業的前景及財力，選擇性地為某些企業提供流動性資金。在金管局的「審慎措施指引」裡，我們可以先考慮放寬「貸款成數」。相比起來，很多國家對物業相關貸款的「成數」要求，至少在7成左右，比香港為高。現時，但凡與收購物業相關的商業貸款，按金管局的要求只設在4至5成左右，銀行如要再額外借錢予這些商業客戶，至少在用款上要有一個清晰的說法及證明。金管局不妨略為放寬對這方面的監管要求。
但銀行在放寬「貸款成數」的同時，亦需要計算清楚客戶的「還款能力」，並要確保客戶在增加貸款額後仍能通過「壓力測試」。放寬「貸款成數」的同時，「壓力測試」要做得更嚴謹，而不是反過來為了批出貸款而放寬「壓力測試」。
如果企業的還款來源主要是依賴賣樓款的話，銀行亦需要考慮清楚該企業手上物業的估值是否合理，不能只靠估價行或審計師的報告，或需要作出一定程度的打折。現時，美國在短短幾個月之內大幅加息，估價行對物業的估值及審計師的報告，尚未完全反映加息的情況。
至於在印花稅方面，我們可以考慮先寬減新買家的印花稅。如果一下子豁兔所印花稅，則有可能變相鼓勵所有投資者同時把手上物業拋售。
當然，現時無論是港府，或是香港商界，對本港樓市的前景皆十分有信心，普遍人不認為樓市會進一步下挫。根據這個思路，我們尚不必立刻推出任何「逆周期措施」。否則，豈會讓本港樓市再度熾熱起來？所以，大前提是，香港地產業界應該先給予港府一個清晰而正確的市場前瞻。否則，按常理計，港府只會接實際的宏觀數據分析現象，但相關數據往往是滯後的。
無論如何，港府作為決策機關應該作出通盤考慮，先規劃好「減辣」的方案，以備不時之需。我們在遏止樓市泡沫的同時，亦要避免對經濟造成不必要的骨牌效應。
文：寒柏
學研社成員，從事金融業，亦為自由撰稿人
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