土地及房屋供應短缺問題，從來是香港施政的重中之重。早在回歸初期，時任特首董建華先生已提出了「八萬五房屋政策」。但由於當年受到既得利益者之激烈反對，再加上外圍因素關係，「八萬五」被逼「腰斬」，取以代之，就是延續港英政府年代已有的「高地價政策」。
回想往事，縱然當年曾大力反對「八萬五」的普通市民，亦會明白這政策本意是對香港人有利。但不少人仍然會主觀認為，政策推出的時機不對，仍會怪罪於董老先生。
筆者認為，當年董老先生在策略規劃可算是綜觀全局，絕非「時機不對」；港府隨後「半途而廢」才是最大的問題。
1. 首先，根據土地供應專責小組的數據顯示，2007年至2016年，平均每年住宅落成量是25,700個單位；十年前，即1997至2006年的平均數是59,800個單位。簡單來說，「八萬五」政策只是一個理念，這「指標」從來沒有真正達成過。在本地房屋供應始終從未「達標」的情況下，本港樓市還是主要受外圍因素及美元供應所影響，把當年的樓市大跌歸究於「八萬五」，是有欠公道的。
2. 本港地少人多，人均居住面積只有161平均呎。回歸後23年的發展可見，若香港繼續成為區內的金融中心，資金和人才聚集，香港人本身就只得兩條路可行。
其一、任由「高地價」政策延續下去，怠於填海造地而任由房價上升，但本港居民會逐漸因房價及物價高企的問題，最終不得不撤離香港，若非搬到內地二、三線城市，就只得遷到東南亞等地區生活了。其二、參考新加坡路線，即本地居民「人人有屋住」，亦貫徹了「房屋是用來住，不是用來炒」的國家理念。作為一個普通香港市民，應該如何選擇呢？
因此，增加土地及房屋供應，顯然是為了香港的長遠策略。由於土地規劃及房屋興建需要很長的時間，我們亦不可能因一時的樓價下挫而把計劃全盤放棄。等到樓價大升後才重新討論，不是已經遲了嗎？
3. 如果成功大量提高房屋供應，無疑會使整個房地產市場的價格構成壓力。但「八萬五」只是當年施政的其中一環，其實還有「數碼港」、「科技園」及「中藥港」等計劃作為配合。
整個施政方針，就是把過份集中在房地產的資源，分配至新興行業，利用香港金融體系的便利，為中國和東南亞的「新經濟」服務，做好資金及人才集散的橋梁。
有趣的是，在23年後，歷史證明了整套計劃都十分周詳及成功，不過是由深圳取而代之完成而已。只一河之隔，為何人家做得到，香港就連半點也追不上？很明顯，董老先生的策略全對，只是港府公務員的執行能力出問題，加上社會上的既得利益者缺乏遠見罷了。
4. 有人仍會覺得，由於香港的形勢特殊，但凡動搖所謂的「地產霸權」的根基，都會受到激烈的抵抗。但值得一提的是，港府當年推行「數碼港」、「科技園」及「中藥港」等政策，最優先的仍是邀請香港地產商參與，並給予他們極大的優惠，絕非想取而代之。
如今，地產主導下的香港經濟總量，就由回歸之初佔國家20%以上，跌至現在只剩下2%左右。莫說香港無法發展出「新經濟」，即連傳統本港的地產財閥業務，亦遠遠被內地房地產商所拋離，在政經商界的地位，不斷下降。
港商當年絕對有自由選擇投資項目，只是23年來的歷史足以證明，港商就算賺盡在香港的一分一毫，都遠不及投資國內「新經濟」所能得到的好處。到底是當年港府施政沒有顧及既得利益者，還是本港地產商太專注傳統業務而沒有遠見呢？
舉一個例子，「數碼港」的一大片土地，本是交由李澤楷發展，但最終卻成為「貝沙灣」地產項目了。雖然「貝沙灣」是賺錢項目，但其價值亦遠不如「亞洲矽谷」。此外，雖然香港電訊也成為他的「囊中物」，但他卻一直無法促使企業轉營加入「新經濟」行業。還有，當年來港上市的騰訊，李澤楷亦曾持股約20%。只要他當年出售股票獲利後，仍保留5%作長線投資，足已讓他勝過乃父了。
另外，是李嘉誠的「長和系」，算是最活躍於海外市場的本港地產商了。他當年只大力投資香港及海外3G和碼頭生意，算是「海外通訊及物流網絡」。但「長和系」千算萬算，卻估不到騰訊及阿里巴巴的「國內虛擬網絡」，才是真正最賺錢的業務。
由此可見，即使當年遇上金融風暴，但「八萬五」亦不應該遏止，更加不應該因一時的經濟周期所影響而反過來重推「高地價」政策。回歸23年的經驗可見，受「高地價」政策所害的，不只是普通的香港市民，即連本港房地產商及財閥，亦無真正裨益。
直到今時今日，有誰還敢說當年的「八萬五房屋政策」不對？今日香港人之困局，絕非因為當年的「八萬五」而起，而是因為全港市民一起抵制「八萬五」所致。
文 : 寒柏
從事金融業，自由撰稿，醉心武俠小說創作；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集：武學篇》和《金庸雅集：愛情、影視篇》等等。
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