自2003年的第三季起，「炒樓」成為香港人的「王道」。在香港唯一可以投資的，就是「地產」；唯一值得「炒賣」的，都是「地產」。任何擔心香港樓市會轉勢的言論，都會被譏為「危言聳聽」。
香港的「大格局」已變
其實，2018年的爆發「環球貿易戰」，影響了中美兩大國的原有格局。2019年發生的「反修例」暴動，也打破了本港原有的秩序，美國亦以打擊和削弱香港特殊地位作為籌碼，向中國大陸步步進逼。最終，中央實施「港區國安法」作為了結。其後，2020年還爆發「新冠肺炎」疫情，嚴重打擊了以西方唯首的環球經濟，只有中國大陸可初步克服疫情而暫時獨善其身。整體來說，這短短3年的時間，原有的秩序已被完全打破，局面已開始有變。
雖然香港「地產勢力」仍是「死而不僵」，但政治上的「反對派」卻幾近被連根拔起。縱然香港的土地及房屋供應仍然被「人為地」操控而變得稀少，但此消彼長之下，這一道反抗力量已越來越虛弱了。既然「香港缺地」只是一個「人為因素」，這股維持「高地價」的「力量」，在本質上是非常薄弱的。
此外，就算疫情受控後，香港原有的特殊格局已出現「質變」，中國大陸遊客還會蜂擁而至嗎？大陸資金尚會大量流入香港房地產？這是很值得懷疑的。
那麼，受疫情嚴重打擊之下，香港的樓價在2020年是升是跌？
於2020年12月底，中原城市領先指數CCL收報176.22點，全年計跌1.07%，為2008年之後，首次於全年錄跌幅。這一年間指數的波幅大約有7點左右，下半年走勢趨向橫行。雖然整體樓市只錄得1.07%的跌幅，未能確認已轉勢，但仍不能太樂觀。
首先，地產商「一手樓」帶動整體樓市升勢的格局已沒有再出現。反之，「一手樓」的成交減少，明顯是本港寡頭地產商在有秩序地輪流「沽貨」賺錢。「一手樓」的開價也比從前較保守及貼近市價。此外，有投資者於幾年前以高價購入的「新樓」，已需要削價求售，並錄得虧損。香港的地產商及大部份業主的負債比率偏低，大部份人在早年購入物業，有很強的議價能力，但於2020年，買家也保守起來。雖然在疫情稍緩或有「疫苗好消息」的情況時，樓市有明顯轉強的跡象，但絕大部份買家都不急於「入市」，市場觀望氣氛十分濃厚。
美聯儲「放水」香港樓市也沒有大升
值得注意的是，香港的整體樓市只錄得輕微跌幅，雖然在疫情之下的回調不能算是確認「跌勢」已成，但在環球資金嚴重汜濫的情況下，本港樓市仍沒有大幅上升，其實算是一個大家也沒有留意到的「警號」。
由於「新冠肺炎」疫情波及了歐美，使美國和英國等都成為「重災區」，美聯儲早在2020年3月便再次啟動「量化寬鬆」和大幅減息，M2的供應在短短一年間大幅上升25%左右。美國還暗示於2023年之前不會重啟加息，並表明會無限量增加美聯儲的資產負債表，即等同繼續「無上限」的進行「量寬」。在這情況之下，美股和環球股市都不斷創新高，不少「新經濟股」和「疫苗股」更完全脫離了「基本面」。本來被打擊的比特幣，還反而大升3倍。大陸和香港股市雖然比較落後，但下半年起，大陸股市也回升亦帶動了本港股市重拾升浪。於這一年以來，筆者有不少朋友「在家工作」，都紛紛開戶並專門炒賣「美股」。「美股」的「散戶比率」更已到達歷史新高。他們並沒有「炒輪」，也沒有購買複雜的金融產品，最多在線上券商有限度的借錢。他們只非常簡單的跟風「短炒美股」，去年的整體回報率卻有一至兩倍之多！
「無限量寬」之下，絕大部份資產都大幅升值。香港的樓市明明供應極度有限，賣家的議價能力很強，但偏偏沒有跟隨環球股市大幅回升。美國已「放水」仍沒有振興本港樓市，這情況絕對值得大家關注。
暫時來說，這次「無限量寬」沒有再使大宗商品、資源股和樓市大升，環球資金投入了新經濟股、虛擬貨幣和有前景的行業之上，情況與2008年之時有很大分別。
支撐香港樓市的市場力量正大受打擊
「新冠肺炎」疫情之下，香港的店舖和商廈租金明顯有嚴重的壓力。香港的租金本來極貴，如今「在家工作」成為氣候，「自由行」又不見得會在未來一、兩年間完全恢復的情況之下，未來的商用房地產租金肯定會走下波。
為何現在的整體商業租金跌幅不算明顯呢？其實不過是「行業惰性」。香港的連鎖零售商或任何租借寫字樓的企業，在生意受嚴重打擊之下，仍要勉強交租，否則違反合約便會被告。如果雙方無法協商，零售商或租戶就只能勉強繼續交租，直至支持不住為止。其實，某些上市零售商已出現經營困難和欠租，只是傳媒沒有大篇幅的報道而已。
住宅市場亦出現這種情況。雖然確實有所謂的「剛需」，但樓價早已高至一個年輕人無法靠自身力量置業的程度。近一年來，失業率越來越嚴重，旅遊、零售、酒店、飲食和航空業首當其衝。其他只做本地生意的零售及服務業亦因港府無法「清零」而受波及。市民的購買力正大幅削弱。更重要的是，由於港府「派錢」給企業來「保就業」，失業問題還未完全浮現出來。於2021年，肯定會有更多公司出現經營困難及裁員。此外，很多歐美跨國集團只是因為自顧不暇而沒有在2020年有所行動，但長遠來說，他們都會把亞洲業務集中在中國大陸，並把香港總部遷到大陸一線城市或新加坡，無可避免會削減在香港的投資及人手。香港市民的購買力，正在不知不覺間下降。
「塘水滾塘魚」不打緊，但好歹也要有「新魚」加入，「塘魚」本身也要有「活力」。否則，又如何支撐下去呢？
樓市大周期與股市不同
總的來說，樓市和股市存有很大的差異。樓市的「流動性」比較低。而且，只要佔比「整體市值」極少的「成交」，就可以代表了整個房地產市場。在這情況下，樓市走勢是明顯有「惰性」和「滯後」的。股市可以「火箭式」爆升和在「尖頂」形成後立刻大跌，但樓市卻傾向在高位徘徊多一段時間。
例如，98年樓市下跌，但其實99年是回升的，筆者認識不少投資者在99年「走貨」，才真正逃過了當年的「終極一跌」。樓市於97至99年「橫行」一段時間後，才宣告正式大跌。
如果疫情稍緩，我們絕不排除本港樓市會回升。只要環球股市沒有大跌，資金鏈沒有斷裂，暫時仍不見得香港樓市會忽然大幅下跌。
但我們又要想清楚，這一個「魚塘」又有沒有「新魚」呢？2003年之後，「大陸資金」是支撐香港樓市大升的「新魚」，但現在又有什麼「新力量」可使香港樓市重拾升軌？
香港僅靠「地產勢力」的「人為操作」來收緊土地及房屋供應，這情況又是否真的牢不可破呢？
文 : 寒柏
從事金融業，自由撰稿，醉心武俠小說創作；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集：武學篇》和《金庸雅集：愛情、影視篇》等等。
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