本港樓價高企是人所皆知的事實。哪怕遇到2019年的社會動亂加上過去一年多的世紀疫情，哪怕失業率高企在7%的高位，同樣無阻樓價站在高位。最新的中原城市領先指數(CCL)為179.95，距離歷史高位189.42只是5%左右。
有本地著名工會最近就撰文論述土地房屋問題，擺出很多數據和事實，但卻將原因歸結為「地產霸權」，指「地產霸權打手和文宣用盡各種藉口、名堂阻止住宅土地開發，每塊土地都總能找到一個冠冕堂皇的理由『不能起樓』。……說穿了，這不過就是為地產霸權壓抑住宅供應的手段，以讓他們繼續吸血而已。」
細閱此文，當中的大量事實數據都是正確的。例如香港去年的樓價是入息中位數的20.7倍，連續11年居於Demographia的《全球房價負擔能力調查》的榜首，數字持續領先。美國《2020全球生活報吿》顯示，香港平均樓價125.4萬美元，全球第一。香港的人均居住面積遠遠落後於上海、新加坡和深圳，但其實只要多找43平方公里的土地，也就佔整體土地的3.8%，也就可以將人均居住面積增加一倍了，而香港本身農地都有50平方公里。
香港不缺地是人所共知的現實，深圳人均土地只是比香港多一點點，但人均居住面積卻接近香港的兩倍，這固然值得反思。但將問題全部推到「地產霸權」身上，又對解決問題有何裨益呢？或者這樣想，香港批判「地產霸權」已經這麼多年，緣何土地房屋問題仍然沒有寸進？
我認為，面對上述情況，要積極解決問題，最少可以從三方面改變現狀。
第一、政府掌握了土地供應的決定權和城市規劃權，有一種說法是，香港傳統上有四大發展商，但城規會卻只有一個，是「地產霸權」還是「城規霸權」？過去多年，不少發展商的規劃申請就被城規會否決，因此也有說法是「城規霸權」的種種限制，導致樓宇供應追不上需求。
與此同時，政府也掌握了土地的基建發展權，對推動土地發展尤為重要。換個角度看，私人發展商一直都有努力換土地起樓，起碼肉眼所見，私人樓宇的興建速度從來都是高速度、高效率，反倒是政府的公營房屋，建設進度經常滯後。每每批評地產發展商手上握有多少農地，但這些農地根本沒有基建配套，交通污水等問題不能解決的話，發展商要起樓也未必可過城規會一關，因此政府的政策或基建未能配合，以致發展商開發土地困難重重也是重要原因。政府和發展商在推動土地發展商，誰的權力和責任更大，不能搞錯。
第二、香港是一個資本自由流通的國際金融中心，傳統的四大發展商，真的可以壟斷本港房屋供應嗎？近年，內地發展商例如萬科、恆大等已經紛紛攻港，這些大型房企一年賣樓收入數以千億元計，所謂香港的「四大」也只及其零頭。既然中央領導人都發話要解決香港居住問題，以香港的自由市場，特區政府要借外來發展商之力打破本地「四大」的所謂壟斷，並不太難吧。既然內地發展商在香港賣的樓並不見得便宜，將問題簡單歸結到「地產霸權」身上，對解決問題有何好處呢？
第三、政府還有一個絕招，就是推出大型的填海計劃，給市場提供一個土地供應將大幅增加的憧憬。回歸初期，特首就提出一個「八萬五」的口號，都已經足以令樓市崩潰。如果「明日大嶼」計劃從速提上議事日程，加上政府能夠在土地規劃發展上拆墻鬆綁、提高效率，讓市場明確意識到將來香港不再缺地，還有什麼「地產霸權」可以扛得住？
所謂「地產霸權」或許是香港人面對土地房屋問題的一個萬能Key而已，但很多時候這些簡單化的罪名都只是一個逃避現實的借口，對解決問題並無幫助。
文 : 文 瑜
時事評論員
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