港府最新公布的「財政預算案」雖然整體而言不會有太大驚喜，但財政司司長正式宣布「撤辣」，更重要的是金管局亦放寬物業貸款相關的指引，算是喜出望外。
值得一提的是，港府宣布取消所有「懲罰性」的「印花稅」；這甚至乎是超過了市場預期。筆者走訪一中型發展商及物業投資者，大家認為港府於過去2年以來的「減辣措施」力度不夠，本來對今次的「撤辣」不寄予厚望，豈料港府終於肯真正的「撤辣」，雖然稍嫌略遲，但仍算是有一點驚喜。
金管局的最高物業貸款成數放寬至7成。其中，工商物業貸款成數一律7成，住宅成數則3000萬以下可做按揭7成，以上的則可做6成貸款。此外，物業貸款的審批依然要進行「供款能力測試」，但卻建議銀行可以暫停「壓力測試」(即假設利率增加2厘)，相對上已經算是一個大刀闊斧的讓步。
對於金管局而言，當初設立物業貸款的「審慎措施指引」自然是想遏止當時熾熱的樓市，但控制物業貸款成數到4至5成，並硬性要求銀行為借款人做「供款能力測試」及「壓力測試」，其最終目的卻是保障銀行物業貸款資產的質素。如今，金管局在跌市周期裡容許銀行放寬貸款成數及暫停「壓力測試」，並以大局為重，已算是成功「跳出自己的框架」。
當然，港府及金管局「撤辣」之後，本港樓市或可喘定，但不見得因此可以止跌回升。在高息環境下，發展商及物業投資者應該趁機減持物業及減債，小市民如有意置業亦應該三思而後行。「撤辣」後，香港樓市仍是壓力重重，總結如下：
1. 港府一律取消所有「懲罰性」的「印花稅」，只是「還原基本步」，不再懲罰本地及海外物業投資者。本港樓市在「印花稅」上與其他地區相比其實並無多少優勢。此外，對於物業投資者而言，大家早已開始以「收購公司」的方式省掉「物業印花稅」。如今港府「撤辣」，算是免卻買賣雙方不少麻煩，亦可使某些對「收購公司」有戒心的投資者重新考慮投入市場，但這對支撐後市的作用未必會很大。
2. 無論是內地或海外物業投資者，大家最終都只會看投資回報，「印花稅」只是其中一個考慮而已。按現時的估值計算，本港不少物業的租金回報平均只有2厘，這還只是「毛利率」，還未計算物業相關的使費。現時，大宗定期存款的回報仍有5厘以上，長期的「保本」保險類投資亦有高達4厘的回報。宏觀來說，美國10年期國庫債券仍在4厘的水平上落，預計將會下調至3厘左右。如我們假設「長線投資」的回報應該有3厘，則港樓仍要按現在的估價減值33%。若假設是4厘，則還要下調50%。
現時，工商物業的成交價都比估值下調3成以上，成交還是非常疏落。此外，現在是「買家市場」，賣家還要作出很多承諾及優惠 (例如：先住後付、超長成交期、地產經紀的佣金回贈買家及變相由賣家提供印花稅等等)。港府減免「印花稅」或可減輕賣家的某些額外開支及負擔，但專業投資者卻不會因此而趕快「入市」。
3. 金管局放寬物業貸款指引並暫停「壓力測試」，無疑將會改善買家融資的難度。但值得留意，銀行在審批物業貸款時仍要作「供款能力測試」。換句話來說，除非物業投資者有其他穩定收益，否則先需要確保物業租金起碼足夠付息，才有可能取得貸款。以現時的利率水平來說，物業投資者仍要賣家大幅折讓，才有望取得銀行貸款「上車」。
我們不妨假設物業貸款的利率大約是6厘左右 (hibor為4.5厘，margin 大約為1.5厘)；再假設現時物業回報率為2厘左右：
● 假設物業投資者取得7成物業貸款，每年利率為6厘，物業的租金回報率至少要有4.2厘，其租金才勉強足夠付息 (我們尚未考慮物業的相關使費及借款人要定期償還本金等問題)。我們先假設租金不變 (實際上，空置率在上升，租金在下調)，如要物業租金回報率由2厘升至4.2厘，則物業價格至少要下跌52%。
● 若物業投資者只打算借6成呢？物業的租金回報率將要由2厘上升至3.6厘，即物業價格需要至少下跌44%。
早前，銀行還需要作「壓力測試」，基本上買家只能以「自有資金」或透過「物業貸款」以外的融資方式，才有可能籌集到足夠的資金。因此，之前賣家就算連番打折及提供諸多優惠，工商物業或物業投資性質為主的成交仍是非常疏落。現時，或許會有買家因為可以重新取得貸款而有意入市，但物業價格仍需要繼續向下調整，成交宗數才有望回升。
4. 即使金管局放寬「審慎措施指引」，但其實很多本港銀行的「物業貸款額度」早已爆滿。自從「內房泡沫爆破」後，本地銀行需要為相關的壞賬進行撥備，按現行機制亦要削減「物業貸款額度」。過去1年以來，某些本地銀行因「爆額度」而需要「趕走」某些本地物業投資者客人。由於本地銀行仍需要為「內房」繼續撥備，再加上本地物業市場不景氣，亦教各大小銀行不敢向金管局提出「增加額度」的要求。簡單來說，就算金管局放寬物業貸款的措施，但各大小銀行的「物業貸款額度」早已爆滿。除非金管局有相關額度的「新措施」出台，否則對後市的支撐作用非常有限。
5. 即使金管局繼續把物業成數放寬至8成，並對各大小銀行的「物業貸款額度」持更開放及更靈活的態度，針對物業貸款的「銀根」有望增加，但其作用仍始終有限。在聯繫匯率下，環球資金回流美國，再加上中美角力，美國亦透導國際投資者把香港的資金轉投新加坡、台灣及日本等等。相比起「美元回流」的影響來說，港府及金管局的相關措施的作用，始終非常有限。
此外，本港物業市場還有一個「死症」，與港府及金管局無關。由於過去20年以來，香港物業市場進入了「長期大升浪」。絕大部份發展商及物業投資者都是靠「長揸」及「只買不賣」而「發大達」。
即使本港「自由行」早已在2015年起便開始走下坡，工商大廈的空置率多年來持續高企，並在2019年起便出現明顯的跌勢，但所有人對後市仍是充滿信心。過去幾年間，本港地產業界還不斷「自製好消息」，不斷幻想「明天會更好」。
當「中美貿易戰」開始爆發時，只有香港評論員認為美國政府只是「靠嚇」。當「黑暴」爆發初期，不少港商還認為港府將會很快「跪低」，內地政府亦會讓步，還深信「黑暴」會有「自制能力」。當年，小市民還趁「黑暴」期間四出「睇樓」。疫情初期，由第1波起，大家便一心相信很快便會「通關」，還不時傳出「阿爺派糖」的消息。呆等了3年後，港人便開始幻想「通關」後，「自由行」會重新來港「爆買」，甚至乎相信內地物業投資者於內地樓市泡沫爆破後，會反過來湧到香港以高價為發展商「接貨」。還有，美聯儲在2022年3月起開始加息，只有香港的意見領袖認為美國不會大幅加息。直至2022年11月起，有香港「媒體大亨」還作出美聯儲將會在2023年第1季減息的荒謬預測。
這幾年間，持重貨的發展商及物業投資者就是「不肯認輸」，不斷消耗手上的現金。某些著名物業投資者還開始借「高利貸」，透過「以債養債」渡日，至今仍不肯「劈價認輸」。
本港銀行對「樓市轉勢」亦孰「後知後覺」，大概在2023年第1季後才開始擔心一眾中型發展商及物業投資者的風險，卻不敢冒然行動，只不斷勸告它們要盡快減債。如果銀行直接把「債仔」迫死，處理其手上物業絕對是一大難題；在「買家市場」裡，一般正常買賣也得要「劈價」至少3成，「銀主盤」肯定還要劈得更狠，銀行勉強被迫拋售的話，還有機會虧本。
現時，港府及金管局「撤辣」，本港地產界正企圖營造「形勢一片大好」的境況，預計將會有「一手樓」成交宗數上升的「利好消息」。但無論如何，小市民如有意置業，絕對應該三思而後行，不要被那些奇怪的氣氛影響判斷。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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