施政報告剛出爐，涉及的範圍很多，但重中之重，還是「土地問題」。政府居然肯重啟填海工程，並落實「大嶼山計劃」。上周有傳媒透露政府會參考「團結香港基金」的填海計劃，仍是教人將信將疑；此刻終於白紙黑字的看到了，才教人感到欣慰。
一直以來，香港政府的施政，都是向地產財閥傾斜，自回歸起已沒有新的填海計劃。筆者認為，在香港重啟填海絕非易事，當中肯定花了很多精神及力氣。「團結香港基金」的研究及推動，可謂功不可沒。
填海平均成本明明不高，為何要強調總數是數千億港元？
可是，政府在大方向似是讓步，官僚機關至少在表面上支持填海，但所謂「魔鬼在細節」，在報告的字裏行間及表達方式來說，仍教人有所疑慮。在報告的演說及總結當中，筆者看不出林鄭對「填海大計」的熱誠。
在傳媒的鏡頭之下，大眾得知填海所得的土地為1,700公頃，預計成本是4,000至5,000億港元，佔了庫房的一半。這一條「大數」一出，立時引起公眾譁然。
林鄭卻只以大原則作回應：「若貴就不做是短視，恐怕有愧於下一代。」看似是大仁大義，客觀效果卻是火上加油。坊間已響起不同的聲音：「這肯定是大白象工程！為什麼不先拆掉哥爾夫球場？為什麼不敢收棕地及農地？她怕得罪地產商而已，任由政府耗盡儲備！」早前用盡心思貶斥填海的聲音，又立時再「吹奏」起來。
林鄭為官多年，用詞小心，能說會道，如果是有心支持填海，絕不會說出「火上加油」的晦氣說話，難道她不懂以理據說服大眾嗎？
其實，以香港近年以來的填海經驗作推算，平均每平方米的成本只是15,000至25,000港元左右。以這次大嶼山的填海估算為例，假設總成本是5,000億港元，土地是1,700公頃，真正的成本只是每平方米約29,412港元，粗略一算，即只是每平方呎2,941港元左右，很有可能比「按市價收回農地」的選項還要便宜。
此外，填海屬長期工程，亦可分階段進行，涉及融資安排，絕不會是一次過付費的。政府亦可透過出讓土地賺大錢，不見得會花掉所有儲備。港英政府在百多年的統治裏經常填海賣地，單是出讓填海得回來的部分土地，已可使庫房充盈，又何來賠本呢？當然，值得一提的是，近年來香港的政府工程經常超支，質素又差，如果能整頓相關監管機關或開放建築市場，成本又能否進一步下調？
無論如何，填海費用明明低廉，為何特首只報總數，卻偏偏不按呎價作比較？為何不向大眾解釋清楚當中的細節？又沒有進一步解釋？到底特首有沒有誠意推動填海？
填海年期，三年之後又延三年？
總的來說，相比「團結香港基金」的建議，林鄭的建議可謂大同小異，明顯是「系出同源」，請參考以下表格：
團結香港基金建議（簡稱「團結」）
「明日大嶼」方案（簡稱「政府」）
面積
「團結」: 2,200公頃
「政府」: 1,700公頃
容納人口
「團結」: 70萬至110萬
「政府」: 70萬至110萬
住宅單位
「團結」: 25萬至40萬
「政府」: 26萬至40萬
公營房屋佔比
「團結」: 70%
「政府」: 70%
落成年期
「團結」: 11年
「政府」: 14年
在宏觀及策略層面來說，兩個方案，看似分別不大。但其中，唯一讓人擔心的是「落成年期」。「團結香港基金」按現在香港的情況，估算是11年後才能有首批房屋落成。林鄭的預計卻是14年，足足遲了3年。坊間亦一直有人認為，11年才完成首批房屋，是否太久？如果參考其他地區的經填海驗，有沒有可以加快的可能呢？可是，這次林鄭開出的條件還要多出3年！
如果有人質疑，則政府可大條道理的拿出來調研，又搞一場「填海大檢討」，鑽研填海相關的所有流程，乘機拖延。簡單來說，大眾希望討論的起點在11年之內或更短，林鄭的算盤，卻「着地還錢」，以14年作為討論起點，搞不好的話，單是討論又用上一年半載！
要留心「70%公營房屋」的細節
關於70%作為公營房屋的大方向，絕對正確。可是，香港政府在推行政策時，會否繼續向地產商傾斜呢？這一點，則有待觀察。
筆者預計，暫時香港政府的房屋政策都不會改變，多出來的土地，亦只會用作興建公屋而盡量少建居屋。由於公屋市場和私人市場沒有衝突，把公屋比例增加，反而使私人市場保持稀缺。只要政府沒有加建太多居屋，亦沒有放寬居屋申請人的資格，私人市場只佔土地的30%，則香港依舊可保持「高地價政策」。
政府或地產商會希望盡量減少居屋、首置盤等的供應。在供不應求下，居屋作為民生或社會保障措施，卻只會淪為「抽獎」遊戲。首先，符合資格的人不多，這些人都不會是地產商稀罕的客人。其次，就是這些符合資格的人，還要「抽籤」作實，繼續「望天打卦」。
重點是，假設這70%的公營房屋全是公屋，則政府只能透過出讓餘下30%的土地予地產商來支付填海成本。私樓土地供應保持稀缺，「高地價政策」亦難以改變。政府的利益，仍被逼與地產商綑綁在一起。
因此，公屋不是不重要，但多興建可收回建築成本的居屋及首置盤，才可使香港政府的財政狀況更健康，並擺脫「高地價政策」的魔咒。所謂「授人以魚，不如授人以漁」，如果居屋市場可逐步放寬至中產及高收入人士，香港政府的房屋政策能一步一步的邁向「新加坡模式」，對市民來說才最為有利。
留意本年度的「土地招標計劃」
所謂「大話怕計數」，儘管香港政府終於表態重啟填海，但整個政府似乎仍沒有統一的意志。一方面，林鄭多次說明土地問題是重中之重。但另一方面，原來近年推出來的土地，卻是越來越少。
本年度第三季的土地招標計劃裡，政府只推出四幅土地招標，提供2,630伙住宅；連同第一季的500伙、第二季的1,850伙，合共僅4,980伙。政府預計每年的住宅數量要有至少20,000伙，加上來自世界各地的投資需求和不少國內專才來港發展的情況，每年20,000伙亦不見得足夠，更可況只得4,980伙？
政府不見得是缺地至這一個可憐的地步，而是自2004年起，「高地價政策」重臨，至今仍沒有改變過！
還要「聽其言，觀其行」
所謂「聽其言，觀其行」，我們雖然「聽其言」，得知政府興建房屋的決心，但「觀其行」，卻見政府依然是實行向地產商傾斜的「高地價政策」。大陸政府已逐步整頓房地產板塊及擺脫內房商的影響力。相比起來，暫時來說，香港只能算是踏出極微少的第一步。所謂「魔鬼在細節」，我們亦不能對香港政府太有信心。
除非能真正的「騰籠換鳥」，大力整頓香港政府及地方勢力，否則任何一項本是對市民有利的德政，到政府及財閥手裏，都會變成是進一步掏空市民血汗錢的利刃。當年的「強積金」，便是一個很好的例子了。
文：寒柏
從事金融業，自由撰稿人，醉心武俠小說創作，學研社成員；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》和《天人》等小說。
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
