港府最新的《施政報告》裏，除了讓專才成為香港永久居民後可退還大部分印花稅之外，並無明顯為樓市「減辣」的措施。行政長官及財政司司長都認為，香港樓價依然高企，不宜貿然為樓市「減辣」。到底香港樓市的現況是怎樣呢？我們應該何時才開始「減辣」？
•本年度，住宅樓價下跌了大約8%左右。下半年起新盤推出的反應較差，發展商開始需要減價促銷。部分新樓盤更錄得零成交的情況。二手樓方面，由於「移民盤」湧現，再加上利息不斷攀升，賣家亦不再惜售，很多都願意作出讓步及減價。
•但無可否認的是，本港樓價依然高企。無論是平均呎價、平均樓價比每月薪金水平，供樓佔收入比等等，都是全世界數一數二高的。暫時住宅樓價只跌了8%，就算再跌8%，香港樓價依然相對偏高。如果把匯價因素計算在內，本年主要貨幣對美元皆下跌15%左右。在聯繫匯率制度下，港元隨美元上升，香港樓價只跌8%，實質上相比亞洲及歐洲各國來說更是不跌反升。
•至於商用物業方面，一直都是「災區」。自從新冠肺炎疫情以來，工商大廈及店舖的租金大受打擊。遊客區的店舖或空置、或需要大幅削減租金。近年越多工商大廈落成，空置率超過1成。兩年多以來，商用物業價格平均跌幅達15%或以上。只是業主及投資者的借貸比率受到金管局限制，流動性亦比97時為佳，才沒有出現崩盤式下跌。
•近日，香港的「銀主盤」已超過200宗，直迫2008年金融海嘯之水平。值得一提的是，在金管局嚴控樓按成數之際，為何仍有這麼多「銀主盤」呢？除了是銀行一直以各種方式規避金管局的「謹慎指引」之外，這亦可能證明樓市缺乏買家。投資者或借款人的樓按成數有限，亦理應通過供款壓力測試，其手上物業如果依然淪為「銀主盤」的話，即代表相關物業根本無人問津。業主無法成功沽售手上物業以償還銀行債務，才會乾脆賴債不還，並讓銀行接管物業。
在美元進入加息潮之後，環球金融市場已十分動盪。近日，美聯儲更認為，於2022年結束前，至少還會再加息兩次，每次達0.75%。投資者普遍認為，美息於明年將高見5%或以上。環球資金亦因美元加息而大幅流失。儘管香港樓價依然高企，但亦應該開始考慮「減辣」，以確保整個本地金融市場的流動性。
某程度上，我們或許不應該過早為住宅物業「減辣」，以防市民一窩蜂湧入樓市「接火棒」，亦要防範住宅樓市因「減辣」而反過來變得瘋狂。但關於工商物業借貸及企業借貸方面，我們決定應否「減辣」之際時，不能只看樓價，還要審視清楚本港的流動性，慎防可能出現的金融市場動盪。
文：寒柏
學研社成員，從事金融業，亦為自由撰稿人
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