農曆新年過後，筆者工作上需要四出於客人「拜年」。除了與客戶打好關係及找尋新商機之外，我們亦會搜集業界的意見。
客戶群以地產界別為主，有發展商、承建商、建築商及物業投資者等等。客人向銀行透露的消息及想法總會經過「過濾」，不可能是事實之全部，但各大老闆及管理層在面對面時衝口而出的講法，總比坊間的「地產代表」、「業界網紅」或網上流傳的「鱔稿」靠譜得多，多少總有些參考價值。總的來說，他們對香港地產市場前景的看法如下：
1. 內地「通關」及「復常」後，香港整體的氣氛有所改善。內地自由行逐漸增加，但訪港旅客的數目仍只在疫情前的2成左右。另一方面，「通關」後，港人頻頓外遊，整體消費市場縱有改善，但卻不見所謂的「疫後報復式消費」。
2. 某些物業投資者持有若干酒店。他們紛紛指出，在市區 (例如是港島灣仔區、金鐘、中環至上環；九龍尖沙嘴等等) 的酒店入住率大幅回升，個別酒店更有高達9成的入住率，價錢則在短短1個月之內回復到疫前的6成左右。由於訪港旅客還不算多，本地消費市場亦不算太興旺，業界都是採取逐步加價的策略，先確保入住率維持在高水平。另一方面，某些專做自由行的旅行團生意的酒店，則入住率仍在4至5成左右。
3. 發展商仍是小心翼翼的「推盤」。「貨尾樓」皆以「招標」的形成進行，並作分批銷售，避免一下子把囤積的「貨尾樓」拋售。某些大型發展商更以「打包」方式把物業沽售于機構投資者。這「打包」方式，還可能涉及「名股實債」的「財技」。有發展商以複雜的合約把物業沽售予「第三方」投資者。但這所謂「第三方」卻要反過來向發展商借錢才能完成交易。簡單來說，某些本來現金流非常充裕的香港發展商，現在都在玩「內房商」的「財技」，才能維持亮麗的業績。據業界指，即使是最大型的本港發展商，亦有「水緊」的情況出現。
4. 「二手市場」方面，業界亦指出雖然樓市氣氛好轉，賣家希望可以調高售價，但買家依然審慎。暫時來說，買家及賣家多處於「拉鋸」局面，地產經紀亦「左右做人難」。有地產經紀公司老闆憧憬「通關」後可以大賺，因此大幅調升本年度的銷售目標，但業界的成交宗數卻不似預期，地產經紀們都是「壓力山大」。
5. 眾多客戶不約而同的指出，「通關」後只見「人流」，但尚未見「錢流」，即是「旺丁不旺財」的局面。香港地產業界期望「兩會」後可以有更多刺激內地經濟的措施，並可讓香港受惠。否則，香港地產市場仍處於「塘水滾塘魚」的局面。香港物業市場因「中國元素」而持續高企多年。3年的疫情裡，絕大部份業主都「惜售」而不願減價。如「通關」後仍不見「北水」重新投入本港的物業市場，則連地產業界亦不敢看好後市。
6. 業界經歷了上年第3季以來的「高息環境」，都十分關注未來的利息走勢。儘管本港銀行同業拆息 (1個月) 曾一度回落至2.2厘，但上周已重上2.9厘的水平。大家都「心知肚明」，港元及美元的息差不可能長期持續下去。現時，美元利息為5厘，未來的日子裡還會繼續加息，港息始終無可避免要回升。某些發展商對利息的看法比金融業界更悲觀，甚至乎認為美國的高息政策至少維持至2024年底。在這個情況下，這些發展商更傾向盡早賣出手上物業。
總的來說，據筆者了解，業界人士對港樓的後市都不算樂觀。他們對工商物業的前景感到較悲觀，更有意「減磅」 (賣出手上物業)。住宅市場或不宜看得太悲觀，但亦要看個別樓盤的定價及銷售策略，不能一概而論。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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