上篇文章提到，如何使到港府不會因為釋放土地而出現赤字，是解決土地問題的其中一個關鍵，亦是本文原想探討的課題，只是在較早之前，本網同儕文瑜撰文，亦是談及土地問題，並且質疑所謂「地產霸權」的指控，或許只是香港人面對土地房屋問題的一個萬能Key，並指這些簡單化的罪名都只是一個逃避現實的藉口，對解決問題並無幫助。由於閱後確實如骾在喉，只好岔開話題一說。
首先，所謂「地產霸權」不是一個嚴謹的學術概念，而是十多年前一本書的名稱，而該部書的主旨，也不是把香港居住成本高的原因，單純地歸咎於地產商囤地，而是指出地產商受惠於港英時代沿襲下來的高地價政策，並把所得的利潤進行各類型的混合併購，使其成為龐大的跨行業財閥。由於這類型的併購覆蓋面甚廣，部分行業更已形成寡頭壟斷，形成市民一生都好像是為財閥打工的感覺。
换言之，「地產霸權」這一概念的側重點，其實是財閥的資本滲透到各行各業，用盡一切辦法賺普羅大眾的錢。把香港所謂的土地問題，歸咎於「地產霸權」，確實是一種不恰當的說法。另一方面，我們也不能否認，所謂的土地問題未能解決，跟港府在回歸後仍然沿襲着港英時代的高地價政策，有着直接關係。
正如之前的文章所言，由於港府秉承了港英時代的積極不干預政策和簡單低稅制，使得他們只能倚賴賣地相關的非經常收入來達致收支平衡，所以在某程度而言，港府內部本身，可能也是釋放土地阻力的來源。然而，有人把所謂土地問題的成因，一味地推卸在港府身上，這也是說不過去。
畢竟，港府繼續維持高地價政策，發展商其實吃不了虧，因為買地的開支可在售樓時轉嫁給買家。另一方面，港府在釋放土地上不積極，私樓的供應短缺亦可隨着土地供應不足而一直維持，樓價亦可因樓宇求過於供而一直維持高企，以此保着地產商的售樓利潤和租賃收益，可見地產商本身是高地價政策的得益者。
是故，作者文瑜在文中提到的城規會審批土地規劃程度慢，本來便是維持高地價的手段，地產商是其中的獲益者。反之，港府若是放棄高地價政策，用盡一切辦法釋放土地，包括把現有的郊野公園面積縮小一半，縮小《保護海港條例》的保護範圍，地產商難道又不會用盡一切方式，包括以各種捐獻資助各路政團，或者是聘請各路寫手在媒體上發功，藉此加以阻撓乎？
所謂囤地問題，亦是同樣原理。文瑜提到地產商囤積的土地，是「生地」而非「熟地」，但他們明知是「生地」而依舊選擇買入，原因正是他們根本不急於使其轉成「熟地」。港府若是選擇開發，使「生地」變「熟地」，地產商固然可因低買高賣而賺一筆，但是即使政府不作開發，只要市面上的「熟地」供應量維持短缺，地產商依舊可以因此而賺錢。
至於文瑜提到的內地發展商，他們其實也是跟本地地產商一樣，以逐利為目標。因此，一個本來已經出現寡頭壟斷的地產業，並不會因為內地投資的加入而改變，對方更不可能「做爛市」。更大的可能性，是他們為了分一杯羹，於是跟原有的寡頭合作，在供應和定價上達成共識，並因此而變成整個地產業卡特爾的一部分。
最後但是最關鍵的是，港府維持高地價政策，既然是跟簡單低稅制有關，地產商是得益者乎？假若港府改動稅制，甚至以此壓抑樓價，地產商會贊成乎？會出招和發功乎？由此可見，無論是簡單低稅制，抑或是因此而衍生的高地價政策，其服務對象都是地產商及財閥，而被服務對象又會用盡各種辦法，包括各種形式的資本滲透，以此使到政府維持現有政策。
如此一來，文瑜只把所謂土地問題的矛頭指向港府，或者拿內地發展商進軍香港說事，避而不談地產商是高地價政策和簡單低稅制的得益者，以及他們會以各種手段維持現有政策，其目的又是甚麼？為其洗地的對象又會是誰？這些問題的答案，明眼人相信早已是心知肚明。
文：陳凱文
學研社成員，香港投資日報主筆
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