我是流着血、忍着淚寫這篇文的，因為直到今天，我還是一個在路上看車，早早選擇不上車的人。十多年來，由俯視到平視到仰視香港樓價，是真真確確香港樓價的受害者之一，本着香港人好食花生的態度，我應是最想看到香港樓價大跌之人，但理性卻告訴我，這好像、應該不會發生。
我們看看那些利淡香港樓價的因素：
1.人口老化生育少。
香港死亡人口達4.98萬，但出生人口僅4.31萬，較死亡數字低6,700人。沒有錯，單看卞這數字，香港人口是在負增長，但香港開埠近一百二十年，什麼時候是靠本地人的生育來支撐樓價的？又什麼時候不是靠外來移民帶動房屋需求呢？
1870年左右，旅居香港的近代思想家王韜曾談到其時中國人的居住環境：
「華民所居者率多小如蝸舍，密若蜂房，計一椽之賃，月必費十餘金，故一屋中多者常至七八家，少亦二三家，同居異爨，尋丈之地，而一家之男婦老稚，眠食盥浴咸，聚處其中，有若蠶之在繭，蠖之螫穴，非復人類所居。」
百多年來，香港一直是移民城市，居住環境也一直惡劣，那為什麼還有源源不絕的移民？因為香港是求職致富的好地方，只要香港仍有吸引力，本地出生人口的多少根本不值一談。
同一道理，2020年的中國經歷了出生人口的斷涯式下跌，但我們不能由此得出珠三角樓價大跌的結論。
中國是一個洲型的大國，人口達十四億，經濟上南強北弱愈見明顯，2019年我在惠州遊玩，發現當地樓盤的買家多是北方人，珠江三角洲、長江三角洲的樓價是舉國之力托出的，換句話說，這些地方的樓是稀缺資源，買少見少，說全國人口多少和個別地區樓價升跌的關係，是犯了以全概偏之謬。
2.國際金融中心地位動搖
過去三年，中美的確在激烈爭鬥，脫鈎論也無日無之，但即使像阿拉斯加高層對話般以吵嚷開場，雙方還是決定要繼續對話，只要中美一天不玩真脫鈎，香港特殊的金融地位便不會動搖，而且隨着美國本土在金融上歧視中國企業，香港更成了加強版的金融中心：中外都(勉強)信得過，又能走向國際。環看整個中國的所有城市，強如上海、深圳等，都不能兼有以上這兩條特質。
3. 移民使樓宇供應增多
2019年的黑暴和2020年的《國安法》形成了左右夾擊力量，使藍黃兩派都很受傷，都產生香港每下愈況，不如一走了之之想。報載英國曾估算，2021年有15.33萬港人前往英國，筆者周圍也真有零星的移民案例。
但今天的移民和上世紀九十年代的移民有本質不同，九十年代的歐美和香港比較是天堂和凡間之別，移民是面子裏子都獲利的事，歐美澳等地收入高、福利好、環境美，還有先進文化及制度的榮譽感，簡直是人上人或自覺人上人的都應該去。用數據說話，以香港人最熱門的移民地加拿大為例，1990年人均GDP是21,448美元，香港是13,486美元，差距明顯。
然而經三十年的發展，2020的加拿大人均是43,873美元，香港呢，46,701美元，後來居上了，我們從過去三十年，移民的港人大量回流就知當地居不易，發展不好。此無他，香港處於世界發展最好最快的東亞，而且在可見的未來五十年，東亞仍會是發展最快速之地，甚至可能登上最發達地區。同時，歐美等國治安惡劣、毒品橫行，公立教育慘不忍睹，更糟糕的是，隨着中國復興，在歐美的華人成了中西衝突的磨心，處境必愈來愈差。
移民是連根拔起的舉動，比買不買樓更難決定，何況那些要移去的地方已從天堂下降到凡間，真會這麼多人移民，我很懷疑；真會這麼多人一走不回，我不信。
所以，那些已移民或想移民的，都可能在香港留一手，這一手有什么好過房屋？
下一文談談更「惱人」的因素：那些利好的，好像排山倒海而來。
文：悠然
學研社成員，香港七十後傳媒人，港大經濟系畢業生，從事媒體編、寫、評、教工作達二十年，擅長發掘繁雜時事問題背後的故事，現為自由撰稿人，並把過多的好奇投入到中國近代史研究中。
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
