港府於2月28日起對樓市「全面撤辣」，取消所有雙重物業印花稅；金管局亦大幅放寬樓按相關的「審慎措施指引」，但本港樓市並沒有真正好轉。
本港樓市未能止跌回升，當然與基本因素有關。環球及本港經濟不景氮，早前積存的住宅單位達10萬個以上，工商物業的空置率高達雙位數；住宅及工商市場都出現供過於求的情況。本樓物業的租金回報率嚴重偏低，租金收入不夠付息，亦大幅削弱了港樓的「投資價值」。
在美聯儲的高息政策下，預期將來降息的幅度有限。除非樓價出現比較大幅度的調整，否則投資者依然會對港樓卻步。暫時入市的都以用家為主；即使有少數投資者進場，亦只集中在住宅物業市場，大家對本港工商物業依然抱觀望的態度。
除了客觀市況外，本港銀行對物業貸款的管制其實仍沒有完全鬆綁。除了金管局的「審慎措施指引」之外，所有本港銀行的物業貸款總額度都會預先設限 (property cap)。
原理上，各大小銀行為了避免貸款資產過份集中在房地產，都會預先為整間銀行的物業貸款的總額設限。這額度亦會按時作出調整。一般來說，銀行會按現有物業貸款的壞賬率調整額度。如整間銀行的物業貸款壞賬率偏低，則銀行或可以調高總額度。若物業貸款壞賬多起來，則銀行物業貸款的整體額度便會被削減。
由於過去兩年來，內房泡沫爆破，本港銀行早因為內房的壞賬而物業貸款額度被削。某些大銀行需要削減額度，迫使物業投資者要「搬倉」。但市場上各大小銀行的物業貸款額度大都被削，或額度早已爆滿，仍可以走出來「接盤」的銀行越來越少。
直至2023年起，本港物業市場亦明顯出現頹勢，壞賬湧現，很多本港銀行因物業額度爆滿而無法吸納物業貸款生意。買家缺乏銀行支持，本港物業市場亦進一步受挫。
表面上看，管制本港銀行的物業貸款總額度可確保它們分散投資，並避免貸款資產過份集中。但其實金管局早已對物業貸款發出「審慎措施指引」。各大小銀行都要為每筆物業貸款計算清楚借款人的還款能力及未來的現金流情況，最新的貸款成數亦控制在7成以下。
在樓市向下行時，本港銀行對物業貸款的態度本已十分謹慎，還要按「審慎措施指引」行事，若再加上「物業貸款總額度」(property cap) 的限制，這重重關卡或會打擊本港物業資產的流動性。
舉例說，某物業已跌價3至4成，若有投資者有興趣購買該物業，所需貸款亦不過是成交價的5成。這則表示，該物業的樓價下跌3至4成後，就算再下跌5成，投資者仍能透過沽售物業而償清債務。只要銀行按金管局的「審慎措施指引」計算清楚借款人的還款能力，這筆生意理應相對穩妥，風險亦算可控，但卻因為銀行的「物業貸款總額度」早已爆滿而無法成事。
正因如此，某些成交金額較大的工商物業「銀主盤」，即使劈價5成，仍找不到買家。這些動輒上10億至100億港元的大宗交易，絕少買家會願意全額以自有資金支付，總會需要借貸。可是，由於很多本港銀行受制於「物業貸款總額度」，現已無力再做相關的生意了。
若該「銀主盤」的樓價已下調5成，租金回報亦應該由原來的2厘，上升至4厘左右。如果準買家只打算申請5成的貸款，租金收入已能足夠支付高昂的利息，而且尚有「淨現金」流入。這些「銀主盤」明明因為跌價而重拾「投資價值」，銀行信審卻因樓市走下坡而卻步，本港銀行自身亦受「物業貸款總額度」爆滿而無法批出貸款。因此，即使買家有意「接貨」，現在仍沒有銀行可以提供相應的貸款。
當然，本港物業的租金回報仍有可能進一步下挫，空置率還有機會上升。我們避免本港銀行的貸款過份集中在房地產，理應沒有錯。
可是，當本地銀行不能再做本港房地產貸款生意後，還有什麼好做？跨國的銀行尚可重新調整業務比重，甚至乎撤出本港市場，但以香港業務為主的本地銀行，則唯有多做東南亞生意。多年來，某些本地銀行明明沒有投資東南亞，在當地連辦事處都沒有，今年起卻一窩蜂的參與東南亞企業的銀團貸款業務。
本港銀行分散投資的一體兩面，其實亦代表它們正增加了相對不熟悉的業務。若銀行循序漸進的拓展海外業務亦無不可，但若只單純由於「物業貸款總額度」爆滿，並為了填補生意缺口而急於投資海外，則未必是明智之舉。
多年前，本港銀行對內地的「保證函貸款」生意受挫，並為了填補這缺口而大做內房生意。內房倒下後，則進一步做本港物業貸款。如今額度用盡，則轉戰東南亞，這種漫無目的，僅為了「跑數」的企業文化非常短視，亦不可取。
如我們放寬對本港銀行的「物業貸款總額度」之限制，讓它們自行斟酌，或許在本港樓市下行的情況下，仍會找到不少商機。即使本港銀行重新專注本地市場，甚至乎多做物業貸款業務，由於它們非常熟悉本地市場，其風險亦未必會比轉戰一個全新的市場為高。這亦避免本港銀行一窩蜂的由於「物業貸款總額度」爆滿而被迫趕走客人，在一定程度上或可避免潛在的骨牌效應。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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