「五一黃金周」長假期才剛開始不久，本港入境與出境情況、及各行業的銷售數據尚未出爐，很多人已急不及待的「唱好」，明顯有「造勢」之嫌。
由於上年同期正值「第5波疫情」高峰，媒體要「唱好」及「造勢」不難，未來幾天的數據總會比去年同期佳。但如果我們要客觀及認真地討論，到底本年度「復常」後的「五一黃金周」，與2018年及2019年 (即疫情前) 之情況相比如何呢？本港銷售額恢復至疫情前的什麼水平呢？這才是關鍵所在。
為何我們一定要與疫情前的高峰去比呢？這是因為我們香港整體的物業價格及租金水平，都仍在疫情前，過去幾年來並沒有真正調整過來。
舉一個例子，香港工商物業 (包括寫字樓及店舖) 的價格從高位只回落至1成多左右，但甲級寫字樓空置率卻高達3成。很多大業主情願丟空物業，仍不肯讓價格回落。另外，某些街舖的租金已從「天價」回落，但細看之下，仍屬偏貴，絕大部份本地零售商如果要付上這高昂的租金，仍然無利可圖。此外，很多業主在通關後都希望可以盡快加租。由於美聯儲大幅加息，物業投資者的利息成本甚重，絕大部份業主都希望立刻把成本轉嫁給零售商。
簡單來說，在過去4年以來，香港商界不斷吹噓「明天會更好」，業主則在苦苦支撐。香港物業價格及租金水平尚沒有作出具意義的調整，仍只反映着疫情前的盛世。除非「五一黃金周」及未來的日子裡，香港零售界別的業績表現可以猶勝疫情前，否則根本無法合理地支撐香港現時的物業價格及租金水平。
較少媒體報道的是，當香港商界都希望今年的「五一黃金周」將有好表現之際，這兩年來不少國際品牌卻正悄悄撤出香港。
據悉，將撤出及已經撤出香港的品牌有：
• Line Friends Store (日本品牌，在香港曾有3間分店)
• Folli Follie (希臘珠寶品牌，在香港曾有10間分店)
• GAP (美國時裝品牌，改為網上銷售)
• Topshop (英國服裝品牌)
• Victoria’s Secret (美國內衣品牌，原簽訂銅鑼灣旗鑑店10年)
• Links of London (首飾品牌)
• ALAND (韓國時裝品牌)
• NYX (美國彩妝品牌)
• Esprit (時裝品牌)
• ETUDE House (韓國護膚品牌)
Foot Locker (美國波鞋及運動服裝品牌，在香港曾有6間分店)
多年來，各大零售品牌來港開設分店，都是為了分自由行的一杯羹。但3年多的疫情卻逐漸改變了全世界的消費模式。其一、很多人已逐漸習慣了網購，現在亦有很多海外購物渠道，價廉物美。其二、疫情後，環球經濟不景氣，各國的購買力大打折扣。其三、疫情後，世界各國都希望透過旅遊業可以振興消費。
關於以上的第2點及第3點，即大家都「莫財」而希望可以靠「劏遊客」翻生；香港正面對內地城市及外國的激烈競爭。
現時，零售品牌就算要在亞洲區設立旗艦店，亦不一定要來香港，它們大可以考慮內地各大城市，亦可以考慮新加坡。香港的租金仍是區內最貴，但交通及旅遊配套卻非常一般；國際品牌萌生去意，亦屬情理之中。
此外，因應環球消費模式的改變，不少品牌都轉攻網上宣傳及銷售，並取得不錯的成績。由於香港的租金太貴，在旺區設立旗艦店吸引人流及造勢的宣傳手法，已開始不合時宜。反而，各大品牌可以利用好網上宣傳及購物平台，甚至乎透過直播帶貨，其網上銷售的效率可能會更佳。
疫情後的消費模式已有所改變。過去多年來，香港專做暴發戶生意的成功之道已不能持續下去。這對於香港商界，特別是地產界來說，是不得不面對的現實。
03年之時，內地自由行帶動本港飲食業、零售業、酒店業及旅遊業全面復甦。除了這些行業受惠之外，業主亦可以開始連年加租，經濟一環扣一環，最終惠及地產及金融兩大板塊。
如今，願意付出「天價租金」的國際零售品牌正悄悄撤出香港，工商物業的租金不繼，又如何繼續支撐本港的高樓價呢？
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人
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