近兩年以來，香港先有「反修例」暴動，然後再受「新冠肺炎」影響至今。止暴制亂、懲罰反中亂港的份子、嚴防疫情、盡快清零及重啟經濟等等，成為港府最首要處理的任務。但香港最重要及影響最深遠的事情，始終是土地及房屋問題。
在這兩年的時間裏，其實土地及房屋相關的課題仍是不斷被發酵，細看新聞報道及坊間輿論，可看出十分有趣的發展脈絡：
1.最初，大約兩年多前，團結香港基金提出了「明日大嶼」的填海造地構思。當時，特首林鄭月娥士在競選時亦表明立場，指出香港不是沒有土地，並承諾會在任內處理好土地及房屋問題。可是，林鄭上任後，港府並沒有立刻採納了「明日大嶼」的構思，而是大搞了一個「土地研究小組」，說明先要諮詢各界，集思擴益，並打算深入研究一年半載後，才會開始討論具體的土地發展方向。
2.有趣的是，這「土地研究小組」還沒有正式提交報告之前，港府在諮詢一年左右，便忽然正式拋出「明日大嶼」計劃。但港府亦表明，先要撥款進行研究，預估在至少15年後才會有首批房屋落成。由於計劃把位於大嶼山以東的小島連起來，打造成一大片土地，需要用大橋至少把大嶼山、九龍半島及香港島接駁好，造價不菲。根據港府的最保守預算，這項計劃至少需要5,000至6,000億港元的成本，當中有3,000億港元以上，是用來建設大橋及高速公路。港府在監控大型公共建設的能力每況愈下，經常超支及延誤，還有品質的問題。「明日大嶼」的造價絕不便宜，工程遠比當年興建新機場，近來興建高鐵、港珠澳大橋和擴建地鐵等項目，都複雜及龐大得太多，今時今日的港府，還有能力把「明日大嶼」這項超大型項目做好嗎？
3.「明日大嶼」的計劃不是不好，但不可能以公屋、居屋和普通中產的私樓為主，肯定要在島上興建大量豪宅、獨立屋、甲級商廈和商場等等，才能「翻本」和大賺。據港府的估算，「明日大嶼」佔地約1,700公頃，但最多只能興建25萬個左右的公屋及居屋單位，實質上可能更少。很明顯，一個在15年後，才能與建25萬個公屋及居屋單位的計劃，肯定是「遠水不能救近火」。其建屋規模亦遠遠無法解決香港現時的房屋短缺問題。此外，在發展其期間，港府要投資5,000至6,000億港元，當中的3,000億港元之交通網絡，還要先弄好才能開始大規模賣地，營運風險還是有的。反對派便乘機以「萬億填海，倒錢落海」的口號來抹黑港府的計劃。
4.後來，由於爆發了「黑暴」，港府在首半年還不斷向惡勢力「跪低」，「明日大嶼」的計劃似乎被完全擱置。等到今年疫情爆發，經濟蕭條，加上《港區國安法》初立，參與「黑暴」的人開始被繩之於法之後，土地及房屋問題又忽現浮了出來。坊間如何回應港府的「明日大嶼」計劃呢？反對派抹黑，明顯對本港地產商有利。但反對派勢力逐漸因「黑暴」問題而倒下，餘下的建制派做了甚麼？有建制派建議響應中央的政策，鼓勵全港市民到大灣區內的大陸城市置業。亦有某些建制派政客，主張在廣州或深圳「割地」給香港經營。此外，最多人倡議的，就是要大陸在大嶼山以西南、香港水域以外的桂山島進行大規模填海，再把土地送給香港人。
5.整件事的脈絡，就是由於香港在回歸前後成立了《保護海港條例》及不斷擴張了《郊野公園條例》的所屬範圍，以及有一大片農地及棕地被商人囤積而還沒有收回來的情況下，港府為了求同存異，才倡議「明日大嶼」計劃。這本來已是一個妥協的方案，坊間如何回應呢？就是「填海也填遠些，大嶼山太近，不如填桂山島罷！最好還要由中央「代勞」。如果「明日大嶼」是一個15年後才落成的計劃，恐怕桂山島填海的市場及戰略價值，要等到未來20年後才會逐漸顯現出來。以未來10年至20年的時間來說，如在桂山島填海造地，連短期之內單靠興建豪宅及商業中心來「翻本」的可能也沒有。所以，某些建制派政客認為，最好還是由中央代勞！至於需要房屋的香港市民怎辦？要麼就是回大灣區內的其他大陸城市置業，要麼就是搬到桂山島去。簡單來說，坊間輿論的訊息就是：「香港的土地利益不能碰，要土地及房屋的人最好『死遠些』」。
6.《港區國安法》成立後，桂山島填海倡議不斷被發酵。最終，特首林鄭作出回應，說明從沒有聽聞過中央打算替香港填海或割地給香港，即等同否定了桂山島計劃。特首林鄭還點明，回歸後港府不能像當年港英年代般填海，情況變得困難重重，似乎暗示了港府或有可能會打破這些阻礙填海造地的「關卡」。此外，林鄭雖然繼續倡議在大嶼山填海造地，但暫時沒有講明是「明日大嶼」。如何在大嶼山填海，仍可能會有不同的方案。
7.值得一提的是，回歸23年以來，港府高官絕少提及回歸後才越來越明顯的「填海關卡」。當然，這並不代表港府肯定會修訂《保護海港條例》及《保護郊野公園條例》，但這已不再是一個「不可能的選項」。至少在討價還價的過程裏，港府會考慮修訂所有阻礙覓地建屋的「不平等條約」及不必要的「關卡」。
8.相關新聞報道雖然是來得輕描淡寫，但對香港的地產商及既得利益者，卻是一個很重要的警號。坊間的輿論又有甚麼變化呢？他們如何回應林鄭的說法呢？首先，桂山島的說法忽然消失了。近日，曾任TOM集團執董及行政總裁、現為慷慨資本主席及行政總裁的王兟，高調成立「香港我哋家有限公司」，並在各大報章頭版刊登廣告，倡議「創新公私營合作」（Popular Public Private Partnership，簡稱PPPP） 方式從市場集資11,000億港元，成立一間由市民擁有的公司，在毋須政府投資的情況下發展「明日大嶼」計劃。此外，新界持份者亦提出，如港府搞「公私型合作發展」，何不發展新界土地呢？連填海也不用！何必搞「明日大嶼」？
總的來說，以上8點，粗略的總結了近兩年來的土地及房屋政策討論的走向。現在，有商人提出把「明日大嶼」完全送給資本市場。新界持份者則主張還不如先發展新界土地，何必填海？本來，香港明明尚有74%左右的土地尚未開發，又有很多海岸線可作為填海之用，卻一直被包裝成是一個「缺地」的城市。如今，香港商人又忽然認為，原來香港尚有很多土地可發展！
到底是以「公私型合作」，並以集資形式把大嶼山送給資本市場好？還是先發展新界的土地較好呢？其實，港府的土地及房屋政策，怎會是「二揀一」呢？兩者都要，一起發展不行嗎？而且，就算是兩個項目也一同搞，仍是遠遠供不應求。還有，恐怕港府在本身無法造地的情況下，仍不可能有主導權。以香港現時的情況來說，如港府大搞「公私型合作」，最終仍只會完全被市場及商人所主導。
依賴市場力量不是一定會不好，只是回歸23年以來，本港商業勢力的「表現」太差勁。本港地產財閥及所有利益持份者為了逐利，逐漸形成了「寡頭壟斷」，傾向囤積土地、善價而沽。既然23年以來，港府都無法單純的依舊「市場力量」去改善土地及房屋短缺問題，「病情」還越來越嚴重，我們又憑甚麼繼續相信「市場力量」呢？
特區政府最應該做的就是，從前港英政府在那裏移山填海，現在我們應該「全盤照做」。即使是「插針式填海」也不用介意。最首要的，還是要先把回歸以來、所有阻礙覓地建屋之關卡盡數取消。在戰略上，港府應該以大幅修訂及取消《保護海港條例》及《郊野公園條例》為目標，只有重奪「土地主導權」，才可善用「市場力量」而不會被其反噬。
港府重奪「土地主導權」之後，尚可好整以暇的考慮清楚，到底應否繼續奉行「高地價政策」。以當年的港英政府為例，就算是擺明車馬的實行「高地價政策」，政府還是不斷移山填海，發展房屋，從來沒有喪失過「土地主導權」。
文 : 寒柏
從事金融業，自由撰稿，醉心武俠小說創作；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集：武學篇》和《金庸雅集：愛情、影視篇》等等。
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