時隔7年後，政治局會議對內地樓市的表述出現了重要變化。7月24日召開的中共中央政治局會議在談及房地產市場時，首次明確提出，「要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。」其中「房地產市場供求關係發生重大變化」以及「適時調整優化房地產政策」都是首次被提出，而且未提「房住不炒」，一時之間令整個房地產行業看到了希望。但下一步房地產市場該如何發展？我們必須認清內地樓市的一些基本盤。
實際上，在過去一年多的時間裡，內地普通二線和三四線城市的房地產限制性政策已基本放開，當前也就是剩下核心一二線城市的政策空間仍較大。預料下半年的優化政策空間，大概率在放鬆一二線城市的限制性政策，以及調整存量房貸利率。
在當前市場背景下，更好地支持剛需和改善性需求仍是政策方向。
第一、樓市炒作都是炒上不炒落，現時市場吹淡風，無需再提。
「房住不炒」的說法是2016年在中央經濟工作會上被首次提出來的，之後多年均一致將此作為房地產調控工作的根本遵循。但過去幾年內地樓市已發生根本轉變。
樓市不同股市，股市可以炒上、炒落，但樓市是單邊炒上，而且很多是借貸槓桿炒上。持續幾年樓市冷卻之後，資金早就不在熱衷炒樓。現在多地新房、二手房量價均處於下跌通道，投資需求已經明顯減少，再繼續把「房住不炒」四個字掛在嘴邊反而影響市場信心，造成誤判。事實是炒樓早就賺不到錢，只能爛在手上。
第二、樓市由「住大點」向「住好點」過渡。
1990年，中國城鎮居民人均居住面積僅為7.1平方米。人口增加加上快速城市化，這是中國樓市開啟市場化之後長漲不跌的大背景。但根據國家統計局去年發佈的《中國人口普查年鑒—2020》，到2020年，中國家庭戶人均居住面積達41.76平方米，平均每戶住房間數為3.2間，平均每戶居住面積達到111.18平方米，意味著這些年中國人均居住面積翻了近6倍。
人均41.76平方米是什麼概念？相當於香港的400平方呎還多，在香港這是一家三口四口的總居住面積了。當然，內地很多人是城鄉遷徙，在城市有樓、在城鎮農村也有樓。但毋容置疑，樓房存量的總量，其實以頗為足夠。
在過去幾十年的高速發展中，中國房地產市場存在著「重新建輕存量」的特色。多建、快建，這是房地產開放商的黃金時代。但那個時代已經一去不復返。2022年中國內地總人口首次下降，城鎮化進程放緩，居民基本住房需求已得到滿足，新房市場進入見頂後的回落階段。
當然，還是有不少人是想在城市買房的，與此同時也要看待，有不少人是在多個城市擁有多套房，然後長期空置的。存量房屋可以滿足存量人口需求，而且人口也不再增長，繼續猛建新房只能造成資源浪費。「住好點」的關鍵不在於更大，而是要合理運用資源做好保障性住房，將住房裝飾得更精緻、更實用。因此在家居智能化、精緻化方面是大有空間的。
文：吳桐山
學研社成員，時事評論員
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