港府應否「賤賣」土地？一般來說，答案明顯不過。因此，近日港府不只一次收回拍賣的土地。即使發展商不願出錢，我們又豈能「賤賣」公共財產呢？
但想深一層，何謂「賤賣」？為何近年本港發展商的「出價」如此保守，還遠低於港府聘請的專業估價師所作出的估值呢？除了本地發展商如今的現金流情況轉弱及對未來經濟前景不明朗之外，還有什麼原因？
儘管估算是一門專業的學問，估價師亦會有底線，每一口估價都會有可以自圓其說的假設及最近的成交價作為支持，但客觀現實是，估價行的絕大部份客人是業主本身。業主找獨立估價行為其物業作估值，交予會計師或核數師，變相向其股東及投資者交代。此外，銀行亦會按專業估價行的估值，向業主借貸，其估值費用亦是由業主所支付。
特別是金額比較大的地皮，全幢工商物業、商場、酒店、街舖及住宅大廈等等，由於本港地產行業「歸邊」，估價行面對的大業主，其實來來去去都是那好幾十間的機構。
換句話來說，即使估值有其專業及底線，但亦受制於商業世界的運行法則。估價行若「低估」物業，則業主大可更換估價行。估價行為了「搶生意」，其估算在表面上如何「專業」也好，總會有其商業上的考慮。
近兩年來，儘管美聯儲宣布加息多時，近日還在5厘左右橫行近大半年，減息的時間表亦不斷在推遲，但本港估價的cap rate，大部份仍停留在3厘或以下。
專業估價行以3厘作為估值的cap rate，亦肯定會有一套「自圓其說」的方法。在學術層面上，我們確實可能是無法挑剔的。
可是，為何這兩年來本港大業主拋售物業「套現」，動輒都要比估值大打3至4折？現時，不少坐擁過百億工商物業的大業主們，即使甘願打折至4成，至今仍是無人問津。到底是何原故？
即使無論在學術上，或專業上有什麼說法，並把這些不斷發生的事實當為「個別事件」，但市場情況確實地在表示本港物業估值太高，根本脫離了現實。
很多本港大業主，在過去兩年來拼命「死守」估值，某些大業主甚至乎在「打假租」以支撐估價。還有某些則情願把物業空置也不願看到新租金影響估值。此外，大業主們當然會用盡一切「難以證明為非法的手段」迫使估價師盡可能提高物業估值。
在過去兩年來，全港大業主、物業投資者及估價師，就是在一直「死守」物業估值。物業估值的發揮空間有很多，有時候是只看幾年前的成交價，再作一些輕微的調整，有時候用「現金估算模型」時，過份高估後幾年的租金及出租率。還有，在cap rate上只參考10年期的平均美國孳息率而無視通脹及高息可能存在的風險。此外，當然我們還要為越來越普遍的「劈價出售」之情況找一些合理的解釋，證明那些只是個別例子，然後暫時擱下不理。
無論如何，大業主不能讓估值跌得太急，估價師按其要求「合理地」高估物業，其實大家在骨子裡都有一些不切實際的假設。這不外乎是通關後，內地資金會南下來港「掃貨」或憧憬美聯儲很快會大幅降息等等。大業主不願接受現實，想盡辦法的「拖延」，各大銀行亦在「拖延」，明知估值偏高亦沒有及時作出反應。
如此勉強的保住了估值，但要賣樓時仍然要大幅打折。當本港的大業主要打拆賣「現樓」之際，港府賣的是上蓋什麼建築物也沒有的「地皮」，又豈能不打折呢？
表面上看，港府不肯「賤賣」土地，似乎是在保障公共財產，但其實變相宣告沒有條件放棄「高地價政策」，亦有如港府在「死守」地價，然後讓各地產商及物業投資者逐步「出貨」。
當大業主都願意「賤賣」資產之際，為何港府仍不肯「賤賣」土地？港府有責任增加土地及房屋供應，以改善居民的住屋情況，從而抒緩積壓多年的「深層次社會矛盾問題」。此外，港府亦有需要按《基本法》要求而致力保持「財政收支平衡」。疫情至今，港府赤字連年，還要透過舉債渡日，已有違《基本法》的大原則。
港府若不賣地，又怎能減低赤字？對付「地價低」的方法，當然是「多賣地」；透過「薄利多銷」，便能增加港府的收入及收窄赤字。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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