土地問題一直是香港發展的一個核心議題，香港社會近年多了呼聲和嘗試，就是要求政府運用《收回土地條例》來收回土地作建屋只用，近期矚目的一例就是粉嶺高爾夫球場。但擾攘多時，現時人不能排除有變數的可能。無獨有偶，筆者留意到近日一宗事關澳門早年的「玫瑰園計劃」，澳門政府根據《新土地法》收回南灣發展旗下市值數百億元的土地，引發相關公司開「座談會」訴苦。兩件看似風馬牛不相及的事情，後者對香港有何啟示？又應該如何思考發展背後的「土地正義」問題？
澳門這單新聞在香港並沒有廣泛報道，但也有不少論者提及。其中最惹人反思的，是為何1992年進行的大型填海工程，竟然會在2016年被政府以「閒置土地」理由收回？24個年頭過去，這填海得來的大型地皮竟然沒有發展？按道理這24年橫跨澳門回歸前後，澳門的經濟發展速度可算十分快速，24年間澳門的GDP大約增長了8倍以上（由19.14億美元增長至450.7億美元），而澳門也是出名地少人多的。中間的細節我沒有考究，但結果就是這個大型填海計劃在四分之一個世紀後稱為「閒置土地」
同樣的，香港也有一個「明日大嶼」計劃，現在更多被稱為交椅洲人工島填海計劃，同樣是二三十年的長遠規劃。因此一些人就認為，澳門的前車之鑒是否值得香港借鑒，現在認為將來寄貨可居的土地，將來會不會淪為「閒置」？
過去幾年，技術和金融市場的發展，還產生了兩點不利該大型填海計劃的地方。
第一是在家辦公乃至AI技術的興起，令企業租用辦公室的需求大減。美國在疫情期間就推行在家辦公，但現在雖然已經疫後超過一年（美國比我們早進入疫後），但美國的寫字樓空置率仍然比疫情前高。
香港的寫字樓空置情況也頗為嚴峻。《彭博》引述高力國際數據指，香港4月份整體甲級寫字樓空置率近15%，空置面積高達1,300萬呎，是2019年的三倍有餘。世邦魏理仕估計，未來三年香港至少有700萬方呎的甲級寫字樓應市，參照疫情前每年吸納率為180萬方呎，需要數年時間才能吸納。
這還只是在家辦公帶來的影響。而現在洶湧而來的AI（人工智能）技術，可能會在未來幾年令大量涉及、撰稿等工作被機器取代，對辦公室的需求削弱肯定遠超在家辦公。技術發展是在太快，二三十年是在太長。現在要問，二十三年之後的商業中心，究竟是在一個實體的島嶼之上，還是在無形的互聯網之上？恐怕誰也不能肯定。
第二是融資成本上升。由1992年至2016年這24年期間，環球融資成本是逐漸下降的，尤其進入21世紀之後，歐美大規模放水，利率長期低企在一兩厘之間。但從去年開始美國展開加息周期，現在越來越多人認為通脹會維持在高位長時間，利率也會維持在高位長時間。如此一來，政府發債填海大計的成本定必高漲。
有參與上文提及的訴苦「座談會」的朋友轉述，雖然現時法庭判決肯定澳門政府收回是合法的，但該公司希望獲「置換回土地」，認為這樣才是正義之舉。這不禁令我想起早年閱讀過的台灣徐世榮教授的著作《土地正義》。
何謂正義是一個很複雜的問題，立場不同，觀點角度就會不同。徐教授提及，台灣從日治時期糖業株式會社半強迫徵收土地，到戰後的土地改革，其實都是政權掠奪與炒作土地的工具。大多數的掠奪都在看不見的地方進行。土地究竟是什麼？是人民的安身立命之所，心之所向、家之所在？還是政治家與財團眼中的龐大利益？這兩者並不矛盾，可以都是。但可以肯定的一點，是當技術發展令土地的稀缺性發展本質改變，我們是在難以判斷現在的舉動在幾十年後是否正義。將來我們需要的「土地」，很可能不是今天的土地了。
文：吳桐山
學研社成員，時事評論員
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