特首林鄭月娥發表任內最後一份施政報告。一直以來，港府的施政報告涉及多個範疇，但最值得留意的當然是土地及房屋政策的篇幅，扼要如下：
▪︎ 港府已覓得350公頃土地，供未來10年興建33萬個公營房屋單位。
▪︎ 中、長期提供40至50萬個公營和私營房屋單位，加上「北部都會區」，於2031至2032年後的下一個10至15年供應達56.5萬至68.6萬個單位。
▪︎ 透過賣起或鐵路招標，爭取未來10年準備170公頃土地，可興建約10萬個單位。
▪︎ 不輕言重推「租者置其屋」或大量重建屋邨。
▪︎ 提供過渡性房屋額外5,000個單位，整體供應將增至2萬個單位。
施政報告裏，尚有不少枝節，亦有談及增加土地供應之範疇，但無論如何，以上的主要大項，已清晰描述了香港的土地及房屋政策之走向，並把當權者的理念表達清楚。
首先，經過中央官員多次探訪基層，並對香港的房屋短缺及居住空間不足等問題表示關注之後，在基層的住屋問題上終於得到比較積極的回應。早前，有報道指公屋輪候時間達至6年，且香港有接近200萬人活在貧窮線之下。港府及本地的房屋專家有什麼回應？
當時，有專家在公屋嚴重稀缺的情況下，還建議港府把公屋送給市民，並讓他們自由買賣。他們認為，只要港府出讓公屋，居民便可以夠錢向發展商購買私樓了。港府則只顧吹噓需要用超過9個月時間興建的「過渡性房屋」，還只得1.5萬個單位，完全不可能滿足社會需求。不諱言，香港資本家的貪婪及對基層的剝削，已到了令人髮指的地步。如今，港府正式定下10年內建33萬個公屋單位之目標，算是首次正式回應中央官員的要求。
香港公屋對申請人的入息及總資產都設有清晰的上限。以3人家庭為例，每月最高入息上限為24,410元，家庭總資產亦不得超過469,000元。未來10年的公屋供應大增，對基層無疑是喜訊，但值得大家留意的是，港府對居屋及私樓的看法。
林鄭再次申明立場，不會輕言重推「租者置其屋」。換句話來說，當年港英政府曾推行的「居屋」不會是現在的發展重點。這亦表明港府不會考慮興建內地的「保障房」或新加坡的「組屋」。一般小市民及絕大部份中產，都只能繼續購買私樓。
那麼，私樓的供應將會怎樣呢？閱遍整個報告，港府比較實在的「意圖」，就是一段：「透過賣起或鐵路招標，爭取未來10年內興建約10萬個單位。」簡單來說，就是透過現行的體制及運作，每年大約只增加1萬個單位左右。
值得關注的是，港府定下這個私樓之目標，尚未有具體的土地供應作支持，因此用上了「爭取」二字。如此一來，港府在私樓的供應之規劃上，基本上是如現在完全沒有分別的。當然，港府也有談及「北部都會區」，亦表示希望在2031年以後的房屋單位供應量，每年可增加大約4萬至5萬個。但這只是一個在至少10年開外的願景，並且是一個公屋及私樓的總數。我們絕不能假設港府打算在10年後將大幅增加私樓的供應。
如此一來，這個港府在房屋供應上的整體布局，又代表了什麼呢？
▪︎ 據報，每個公屋單位的平均成本約88.5萬港元。港府在未來10年興建33萬個單位，需要投入的成本便有大約2,904億港元。除了興建公屋外，尚需要興建道路、醫院、消房局、學校、屋邨商場、街市、公園及休憩場所等等，綜合成本肯定更高。如果牽涉的總金額有4,000億港元，港府每年的額外建築成本便至少有400億港元。我們尚未計算當中的營運成本。
▪︎ 由於公屋及相關措施是港府給予基層的社會保障網，港府的在公屋範疇上的絕大部份建築費用及開銷，都無法賺回來。錢從何來呢？港府尚可動用儲備。但港府還要規劃未來及興建多項創科及融入大灣區的工程，在可見將來的現金流亦會有壓力。最直接的解決辦法，便是向小市民及中產「開刀」，增加入息稅。
▪︎ 除此之外，港府當然可以繼續靠「賣地」來填補庫房。但香港私樓的供應仍只維持在每年1萬個單位左右。如何靠這每年1萬個單位來增加庫房收入？當然就只能是繼續維持「高地價政策」了。
簡單來說，港府的土地及房屋政策思路就是以「重推公屋」來照顧一直被漠視的基層，但對於一般小市民及中產來說，我們仍會繼續與「高地價政策」共存。
筆者認為，儘管施政都需要考慮實況及循序漸進，不宜操之過急，但並不代表我們可以大膽一些。例如：
▪︎ 每年大約1萬個私樓單位供應的目標，明顯太過保障本港幾大發展商。以香港的自然人口增長的情況來說，每年私樓單位供應至少可以達至2至3萬個單位以上。我們尚未計算近年越來越多內地專才來港定居及投資等因素。
▪︎ 回歸初年的「8萬5政策」未成功，只是時機不對。每年8萬5個單位絕非一條「死線」。在經濟不景氣的時候，我們不必硬推「8萬5」，但在樓市暢旺的時候，就算每年推出上10萬個單位，亦可以輕鬆的被市場吸納。大幅增加土地及房屋供應，並不一定會製造「負資產」，反而可以惠及更多市民、投資者及中小型發展商。
▪︎ 就算港府傾向維持「高地價政策」，亦應該重奪的「土地權」。除了引用「土地及收回條例」，亦應該修訂「新界土地條例」、「保護海港條例」及「保護郊野公園條例」。港英政府治港的156年期間，從來不受諸般條例所限制，但回歸前亦一直奉行「高地價政策」。港府要先奪回絕對的「土地權」，才可長治久安。否則，港府施政只會處處受財閥制肘，無法做好規劃。
▪︎ 如只聚焦興建公屋而維持「高地價政策」，私樓建屋量又沒有增加，全港絕大部份市民及中產的深層次矛盾都未必能獲得緩解。所謂「不患寡患不均」，一般市民與公屋居民的矛盾或會越來越明顯。
▪︎ 單在住屋問題上，除了單位供應不足之外，香港人均居住問題只得161平方呎。除了「籠屋」及「劏房」問題之外，其實香港絕大部分市民的居住空間也十分狹小。以一般中產的為例，大部份4人小家庭的居住面積，不過是600至800呎左右。增加人均居住面積亦顯得十分重要。
最後，所謂「冰封三尺，非一日之寒」；香港的深層次矛盾已纏擾多年，為政者亦只能循序漸進的為香港解開一個又一個的「死結」。我們亦不可能苛求港府可以立刻把形勢扭轉過來。但如果過分妥協及不敢大刀濶斧的推行改革，港府仍只會繼續在「死胡同」裡打轉，根本無濟於事。
文：寒柏
從事金融業，自由撰稿，醉心武俠小說創作；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集：武學篇》和《金庸雅集：愛情、影視篇》等等。
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