金管局該如何應對樓市危機 (上) 　文：寒柏

最近，本港負資產宗數突破2.5萬宗，是近20年的新高。

此外，美聯儲自2022年3月大幅加息以來，很多地產商人及物業投資者都開始「入不敷支」，欲出售物業以抵債，但即使大幅打折及連番提高佣金仍是無人問津。據悉，某些物業投資者已陸續支持不住。

本港樓市正進一步下挫，有傳金管局正研究進一步放寬《審慎措施指引》，希望繼續推出「逆周期措施」以減輕樓市下滑對本港經濟所造成的衝擊。在推出「逆周期措施」之前，我們不妨重溫及總結當年在樓市「炒風」非常熾熱之際，金管局推出《審慎措施指引》的初心及當時的情況：

1. 金管局推出《審慎措施指引》的「核心動機」是「保障整體銀行貸款質素」，並確保當樓市泡沫爆破時，銀行體系尚能保持穩健並足以承受衝擊。其次，金管局亦要配合港府遏止「炒風」。

2. 根據金管局的指引，買家或借款人需要多付首期，銀行亦要替買家進行評估，證明其收入可支撐債務。此外，買家亦要通過壓力測試，確保即使萬一遇上加息周期 (估算：加息3厘，後來近為2厘)，借款人仍有辦法償還債務。

3. 值得留意的是，本港在「房地產金融」整個領域上並沒有「通盤計劃」，金管局只掌「財金部份」，其「核心動機」始終是「保障銀行貸款質素」。港府各部門各施其職，亦各自為政；整個「逆周期措施」便會出現偏差。

4. 在樓市「炒風」非常熾熱之際，金管局收緊按揭成數，港府亦大幅增加了印花稅，本是打擊「炒風」的不二法門，但當我們增加印花稅及收緊按揭要求之際，始終無法及時增加土地及房屋供應，有幾年的房屋供應甚至乎是不增反減。

本港房屋供應始終非常有限，整個「房地產金融」板塊便成為極具投資價值的「稀缺品」。港府及金管局的原意是遏止「炒風」，確實趕走了實力稍遜的「短線小炒家」，但最終卻迎來實力雄厚的「長線大炒家」。

當樓市「炒風」越來越熱烈之際，港府及金管局提高不斷「入場門檻」，還把很多中產、小市民及小商戶都排除在外。港府及金管局的「逆周期措施」反而成為「富豪炒樓俱樂部」的「入場門檻」，最終加深了社會的貧富懸殊問題。

5. 當然，港府及金管局一起築起的「入場門檻」即使無法有效打擊「炒風」，但金管局始終能控制好物業貸款人的借款成數及確保其還款能力，算是達到「保障整體銀行貸款質素」的效果。此外，這「入場門檻」亦使財力相對不足的小市民無法「上車」，在樓市上升周期裡，算是避免老百姓誤打誤撞的「接火棒」。

總括而言，港府在整個「房地產金融」的領域上沒有「通盤計劃」，所推出的「逆周期措施」無法有效打擊「炒風」。但無論如何，在樓市上升周期裡，金管局確實盡了最大的努力地「保障整體銀行的貸款質素」。

可是，當樓市進入下跌周期後，各自為政的問題便顯現出來：

1. 大約3年前起，港府已觀察到工商物業市場開始出現萎縮。因此，港府很早便開始削減工商物業的印花稅。但最大問題是，金管局並沒有及時放寬相關的《審慎措施指引》。由於金管局要考慮到銀行的貸款質素，不可能大幅放寬相關及指引。因此，工商物業的貸款成數及壓力測試等指引依然存在，最多只是略為放寬。舉一個例子，借款人仍要拿出5成左右的資金作為「首期」，還要通過銀行的壓力測試，即使港府大幅削減工商物業的印花稅，仍很難會增加市場交投。

2. 當很多工商物業投資者仍無法取得銀行貸款之際，港府卻反而向希望「上車」的小市民「開綠燈」，比較有名的自然是幾年前的「林鄭plan」。

港府豁免首置人士的「雙重印花稅」，還把「上車盤」單位的按揭成數提升至9成。坊間亦藉此再配合保險及中介的回贈，推出「呼吸plan」。港府的做法等同讓財力不足的市民「上車」，已有違政策之初心。樓市進入下跌周期後，這些透過「林鄭plan」或變相的「呼吸plan」而「上車」的小市民，很多都立刻變為「負資產」。

3. 現時，在美聯儲大幅加息及本港樓市下跌之際，金管局把壓力測試要求，由增加3厘降至只增加2厘，並打算逐步放寬樓按成數的要求。

於過去1年以來，便出現一個有趣的現象。發展商及物業投資者面對利息成本的巨大壓力，紛紛放售手上的物業，但作為買方的專業投資者只採取觀望態度，並不急於成交，等賣方願意大幅「劈價」後，買方才會開始考慮。但同時間，小市民的市場觸角稍弱，於去年初仍是爭相排隊「上車」。

4. 金管局在樓市下跌時採取的「逆周期措施」，繼續讓小市民更容易上車，物業貸款成數的門檻亦由「上車盤」起開始放寬，再加上去年把壓力測試的要求也放寬了，變相鼓勵小市民「接火棒」。

綜合來說，金管局的《審慎措施指引》，在樓市熾熱時確實把財力不足的「短線炒家」趕走。可是，港府在「房地產金融」的領域上並無「通盤計劃」，樓宇供應稀缺下，諸般打擊樓市「炒風」之措施，最終都成為了「富豪炒樓俱樂部」的「入場門檻」，亦使一般小市民在樓市上升期間更難「上車」，並加深社會貧審富懸殊問題。

稍後，當美聯儲大幅加息後，本港樓市因的租金回報率太低而立時失卻了投資價值，樓市下跌期間，港府及金管局逐步「撤辣」，反過來鼓勵小市民「上車」及「接火棒」。

最近，那2.5萬宗負資產的案例，相信有不少的例子是近1至3年才「上車」買樓。無論是「林鄭plan」也好，或坊間推出的「呼吸plan」也罷，只要按揭成數放寬至9成，樓市下跌超過1成後，這些業主便立刻變成為「負資產」。

從這個角度看，港府及金管局「撤辣」的對象只針對小市民或用家，一來對支撐樓市的作用不大，二來在客觀上等同「坑」了一眾小市民。

最理想的做法，當然是一直把財力不足的小市民排除在外，並以大規模興建居屋及公屋讓他們「上車」。即使港府無法增加房屋供應，亦不應等到樓市下跌時才反過來讓這班小市民胡裡胡塗的「接火棒」。

金管局的「逆周期措施」應該先針對發展商及物業投資者，盡快取消或大幅放寬針對它們的相關指引。這等同把「衡量物業貸款質素」的權力，交回給本港各大小銀行。

舉例說，本港各大小銀行的信審部門可按公司客人的財力及背景而衡量借貸成數及額度，不必再受制於《審慎措施指引》，對待專業物業投資者的「壓力測試」亦可以更靈活或偏離指引。最低限度，金管局不妨重新參考世界各國的房貸成數及條款，至少放寬至一般國家的水平。

重點是，金管局撤銷監管專業投資者的指引，並不代表自由放任，更不是放棄監管，而是給予各大小銀行更大力靈活度而已。

在經濟不景氣期間，銀行信審部門批出貸款時只會更小心行事。發展商及物業投資者都有足夠的專業知識及經驗，可以衡量清楚到底是盡快「劈價」賣樓，還是舉債以應付燃眉之急。反而，小市民的財力及專業水平相對不足，仍需要有某些「指引」才可以保障他們的權益。