美聯儲終於「放鴿」，公告加息周期應該已告一段落。只是未來減息的幅度未必會太大，利息仍有一段頗長時間維持在現有水平。
過去3年以來，香港物業投資者已經完全錯失了沽售物業的最佳時機。筆者走訪本港好幾間物業投資公司及中型發展商，如今它們已不敢對減息抱有太大的期望，亦不約而同的希望把手上部份物業沽出，以增加現金流及應付來年的利息開支。
儘管大家已有共識要盡快「賣樓」及「減債」，但過去1年以來，為何絕大部份物業投資者的「賣樓進度」都未有寸進？某些地產集團的負責人跟筆者解釋，它們絕對願意「打折」賣樓，但奈何跟買家談不合攏。
細問之下，筆者才知絕大部份香港地產商仍無法「接受現實」。它們的所謂「打折」，居然只是7折至8折！由於香港物業早被炒至「天價」，就算近年開始回落，但估價行亦盡可能為業主維持原來的估價。以一般工商物業來說，按其估值計算之租金回報亦只有2厘左右。當銀行存款有5厘，10年期美國國庫債券亦有4厘之情況下，有什麼投資者會願意購下只有2厘租值的物業呢？
此外，物業租金回報尚未考慮相關支出，即真正的回報遠低於2厘！今時今日，業主要賣樓，其租金回報至少要有4厘 (還未考慮租金極有機會繼續回落)。粗略來說，特別是金額比較大的工商物業，業主理應有心理準講要5折賣樓，買家才可以有4厘的租金回報。
現實明明是要5折賣樓，但各大業主偏偏不肯接受現實。有物業投資者一臉不屑的對筆者說：「要我5折賣樓，豈非只夠償還銀行貸款？」但值得讓大家深思的是，特別是金額較大、租金回報率較低的物業，在未來好幾年的時間裡，如果沒有「超大額」的折扣，有誰會願意冒險投資呢？
雖然業主以5折賣樓，在償還銀行債務後便會「清零」，但好歹在未來的日子裡不用繼續「捱貴息」。
筆者亦不是說物業投資者要以5折全數清貨；至少以大額折扣賣掉手上部份物業，即使要「清零」，甚至乎要「賠本」，也可以「慳息」呢！業主可以減輕每月皆租金不夠付利息的慘況。無論如何，削減整體債務水平，減少利息支出，把資源集中並確保收支平衡，才有條件跟其他人「鬥長命」。
有不少港商坐擁幾百億港元市值的物業，但每月卻要付息並虧損過億港元，就是有「金山銀山」在後，又可以支撐多久呢？
香港物業投資者過了20年順境，過去3年以來始終無法接受現實。其一、美國就是反過來減息，至少未來好幾年亦不會再減至0.25厘。其二、香港的定位已變，自由行不再，區內金融中心地位也有可能不保。工商物業之租金率將會繼續向下調整，空置率亦會繼續上升。即使是去年表現較佳的酒店，亦遲早要降價。其三、內地經濟不景氣，「房住不炒」的大方向亦會繼續下去。在這情況下，不可能會有太多內地投資者購買物業。其四、環球經濟模式已變，「在家辦公」的潮流興起。很多公司會乘機削減投放在辦公室的資源。「在家辦公」有很多缺點，亦不易管理，但其發展仍是大趨勢。其五、連接內地與香港的交通基建越來越完善及方便，地域之間的差距會逐漸消失，所謂「水向低流」，香港的物價及租金，始終會被內地「拉下來」。
因此，香港物業投資者及各大業主，應該考慮以下的建議：
1. 要接受現實，並以4至5折出售旗下部份工商物業。特別是估值太高的遊客區店舖、商場及工商大廈等等。即使以4至5折賣樓後會「血本無歸」，甚至乎可能要「賠本」，但至少也可以「慳息」，並減輕每月皆「入不敷支」的慘況。別再妄想可以7折賣樓。好歹也要先賣掉一部份，減輕了整體債務，才有生存的希望。
2. 別再對本港遊客區店舖抱有幻想，自由行的黃金歲月怎樣也不會在未來幾年間重臨。反過來說，民生店舖仍有一定的承接力。在住宅區的民生店舖，租客做街坊生意，反而仍有能力付租。此外每間店子涉及的金額相對較少，業主或許仍有機會以7折左右賣舖。但值得留意的是，兩地通關後港人北上消費，即連本港民生店舖亦有所影響。業主要清楚瞭解租客的經營情況，即使是民生店舖也未必會賣得好價錢。
3. 絕對要積極考慮「拆售」。工商物業大可以分層出售，大型店舖仍可以「拆細舖」。據物業代理及估價師所述，仍有少數內地專才及投資者願意付出1000萬至3000萬港元左右的金額購買本港物業，以作為長線投資之用。香港物業投資者大可以把其手上物業「拆售」，化整為零的售予這些「小投資者」。以現時市場的情況，10億港元以上的工商物業的成交極少，20億港元左右已算是「最大成交」。在市況健康時，當然是「全幢」物業才值錢，但在市況走下坡時，盡快「拆售」才有一線生機。
4. 積極找尋有實力的「用家」，並要想方法增加物業的「用途」(樓上店舖、食店、餐廳、青年旅館？)。近日，李寧集團以22億港元購下全幢商業大廈，打算作為其香港總部。早前，有家族基金出資幾億港元購買好幾層中環甲級寫字樓，都是打算作為「自用」。另外，有本港隱形富豪及家族辦公室購買工商大廈的「銀主盤」，亦是打算「自用」並只出租部份樓面。還有，有某些連鎖零售集團於去年中購買好幾間街舖，作經營本業之用。據悉，近日還有少數內地民企、慈善及宗教團體等有意來港購買商廈，都是作為「自用」。
多年以來，港商多希望國企及內房來港「接貨」。內房現已倒下，不必再談。國企亦不可能來港參與「炒樓」，即連「自用」也恐怕無法通過審批。直至今時今日，仍有不少港商期望「阿爺救港」。但就算內地政府打算拿真金白銀出來支持樓市，也應該先支持內地各大城市，怎會先來香港做「冤大頭」？
香港物業投資者應該積極尋找各行各業的「用家」，並用盡方法說服它們「置業」。現階段來說，只有某些本業仍然賺錢的「用家」，才會有能力向銀行借貸。其次就是根本不用舉債，並坐擁巨額資金的教會及慈善團體，才有「閒錢」入市。
5. 要考慮做些「利息掉期合約」(IRS)。現時，3年期的HIBOR IRS，大概是3.6厘左右。本年初起，1個月HIBOR從高位回落，但仍有4.87厘，只要現在購買「利息掉期合約」，便可以立刻把利息鎖在3.6厘。物業投資者要積極賣樓的同時，亦要想方法減低或固定利息成本。我們無法知道現階段的3.6厘是否折算，但仍可以是先購買一部份，例如是整體債務的10%左右，視為一種「保險」。如果物業投資者們從來沒有購買過「利息掉期合約」，亦應盡快向銀行申請額度。
一般而言，物業投資者在推算利息走勢上，不大可能勝過投資銀行的專家。在絕大部份情況下，購買IRS可能不大划算。但現階段購買，至少可以立刻省點利息並改善現金流，最多是「賺頭蝕尾」而已，理應考慮購買一部份。
如果物業投資者仍想「考眼光」，則可以在美聯儲再次「放鴿」期間，考慮購買「利息掉期合約」。近年，每逢美聯儲「放鴿」，金融市場對減息幅度及次數，都會作出比較樂觀的估計。物業投資者可以在這個「人人樂觀」的情況下盡快購買「利息掉期合約」，這有可能是最划算的時機。稍後，美聯儲見市場太樂觀，又會反過來「放鷹」，市場便會悲觀起來，那時候推出的「利息掉期合約」，便會成為「雞肋」。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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