土地供應及房屋問題一直是政府最難解決的死結，針對各大發展商在新界囤積逾千公頃的閒置農地，政府及各界均想方設法釋放這批土地，務求增加公營房屋建屋量。
發展局早前終於落實，容許發展商以「公私營合作」方式，申請改劃農地發展的土地共享先導計劃，將於明年第一季接受申請，更明言可與近期民建聯高調促請政府積極引用的《收回土地條例》並行，反映政府覓地態度變得積極，不再被動。
不過，土地及建設諮詢委員會主席黃澤恩認為，兩者目的均是希望增加土地興建公營房屋，但引用《收回土地條例》收地只局限於興建公屋，或會欠缺社區融合，容易淪為天水圍翻版。
文：陳 明 圖：黃冠華
香港並非沒有土地，根據土地供應專責小組去年底向政府提交的報告顯示，新界約有760公頃未包括於新發展區項目的棕地，而各大發展商擁有的新界農地保守估計亦有逾1,000公頃。
翻查4大發展商2018年年報，恒基地產在新界的土地儲備多達4,560萬平方呎，是擁有最多新界土地的發展商；其次是新鴻基地產，持有約3,300萬平方呎農地；而新世界發展及長實分別持有約1,700萬及900萬平方呎農地。
改劃新界私人土地申請緩慢
土地供應專責小組曾向政府提出多個收地建議選項，包括透過「公私營合作」方式釋放發展商的新界閒置農地，以及引用《收回土地條例》收回私人土地，但發展局一直未有就建議提出具體的跟進進展。
其實特首林鄭月娥早在去年土地供應專責小組提交報告前，已在《施政報告》中批評發展商改劃新界私人土地申請緩慢，城規會過去5年審議20多宗新界私人土地改劃建屋申請，但由於基建配套不足、規劃考慮因素或地區人士反對，只有7宗獲批，涉及總面積約18公頃，提供約2,800個私營住宅單位，反映土地未盡其用。政府遂提出推行土地共享先導計劃，容許發展商將不在政府發展規劃的新界農地，以「公私營合作」方式申請改劃發展，但規定當中不少於6至7成新增樓面面積用作興建公營房屋。
土地共享計劃從未諮詢土建會
發展局局長黃偉綸早前終於宣布，土地共享先導計劃將於明年第一季接受申請，更明言可與《收回土地條例》並行，兩者並無衝突，亦不會互相取代，更不會因推動計劃而放棄引用條例收地，與林鄭月娥年前曾形容條例是尚方寶劍，不能隨便使用，態度明顯逆轉。
土地及建設諮詢委員會主席黃澤恩接受本刊訪問時直言，政府從來沒有就土地共享計劃諮詢過土建會，私下亦沒有任何討論，就連申請最終是否由土建會審批亦是未知之數，但他認為計劃是一個三贏方案，對政府、輪候等上公屋人士及發展商均有利。
他解釋，發展商持有的部分農地有很多情況難以發展，例如當中夾雜政府農地、欠缺基本道路設施等，必須在政府協助下才可發展，而最後發展商從中會有所得益：「個『益』字係好難計，你話佢賺10蚊叫做益，抑或賺10億叫做益呢？其實好難有個合理數字……問題係點去定一個計劃出嚟，而社會大眾可以接受。」
集中建公屋不利社會融合
計劃框架訂明，獲改劃的私人農地新增樓面面積中，不少於6至7成須用作興建公營房屋，黃澤恩形容政府「咁訂出嚟都幾勇」，因為要視乎每幅地的位置而定，若周邊基建配套完善，發展商必定不會願意將農地「共享」，但若地段位置偏遠或欠缺配套，則相信發展商願意配合：「因為土地共享原意係要發展商自動獻身，如果係7成，山旮旯嗰個一定會制，嗰幅地一定係有發展困難。」
除了土地共享先導計劃外，《收回土地條例》是政府另一個收回私人農地的常用途徑，現時古洞北及粉嶺北新發展區、元朗橫洲公營房屋發展計劃、洪水橋新發展區等，均是以土地被規劃作「公共用途」為由，引用條例收地。
對於有政黨提出政府應積極引用《收回土地條例》收回未被規劃的新界土地興建公營房屋，黃澤恩認為建議雖新，但是否值得做要考慮多個因素：「將來個居住環境會唔會好？對於城市整體發展規劃好唔好？或者個發展商會唔會用法律漏洞去挑戰，拖得耐？呢啲都要考慮。」
他表示，引用條例收地需揀選合適地點，由於新界農地必定位置偏遠，首要考慮交通能否到達，其次是四周環境是否合適，而最重要一點是，所收回的土地只能夠興建公屋，欠缺社會融合，容易被標籤化：「如果你收咗幅地300萬呎，起20幢公屋，啲小朋友長大之後全部都係公屋居民，有套戲叫《天水圍的日與夜》，你唔希望個社區無social mix（社會融合）。」
收回土地「十劃未有一撇」
他指，理想的社區需要有社會融合，即有公屋、私樓，以及有規模的商場、戲院等，居民可以融合生活，但如果收回的土地只能興建公屋，可能只有基本設施例如街市、便利店，並非一個完善的社區規劃：「呢度拆車場、貨櫃場，嗰度20幢公屋，唔係一個好好嘅環境，你推幾千人去呢，唔係一個理想嘅做法。」
雖然土地共享先導計劃與引用《收回土地條例》兩者並無衝突，目的同樣是釋放閒置土地，增加短中期房屋供應。但黃澤恩分析指，土地共享優點較多，主要是發展商自願將土地與政府共享，減低司法覆核風險，而「公私營合作」模式建屋，當中70%公營房屋加30%私樓，發展商亦會興建周邊社區基建設施，亦能夠做到社區融合。
而《收回土地條例》始終存在官司風險，會被拖長收地發展時間，短期措施有機會變成長期措施，加上現時並無收地目標：「而家得個講字，得個口號，新界幾百平方公里都唔知講緊邊幅，其實十劃都未有一撇。」
賠償低於市價窒礙「共享」土地
不過，政府收地賠償一直被指低於市價，亦可能窒礙發展商「共享」土地。根據地政總署今年4月新訂的收回土地特惠補償率，甲級農地賠償金額每平方呎為1,348元，乙級農地為843元，丙及丁級農地分別為562元及337元。
黃澤恩認為，丙級以下的收地賠償並不合理，而以甲級的收地賠償金額相信有發展商願意將土地共享：「但不幸好多農地佢畀你收都唔係甲級，因為佢荒廢咗。」他建議政府為達到建屋目標，應要調整收地賠償金額至合理水平。
