加息對樓價之影響　文：寒柏

本年度3月起，美聯儲連番加息，在短短幾個月之內，由0.25厘大升至近日的3.75至4厘。年底還會再加息至少0.5厘。

本港的1個月HIBOR亦已升穿3厘。根據利率掉期合約推算，明年1個月HIBOR將會升至至少接近5厘之水平。市場人士普遍認為，美聯儲明年亦至少會加息至5厘；當香港的外匯儲備跌至800億左右的水平，港元利率便會大幅抽升，其增長速度甚至乎比美元更急。

儘管美國進入「加息周期」，但香港絕大部分人起初都輕視相關風險。由於對上一次的美國加息周期只由0.25厘加至2.5厘左右，當時港元亦沒有完全跟從美國加息之步伐，美國加息對香港經濟及樓價的影響不大。很多人參考過去經驗，只以直覺投射判斷，便認為這次加息的影響不大了。

過去幾個月以來，港府相關決策官員一直強調港人的供樓借貸水平不高，利息負擔相對較少，就算再加息2至3厘，也不會對供樓人士構成太大的影響。

這講法有什麼問題呢？其一、這次加息的幅度不只2至3厘，早已超過傳統「壓力測試」的範圍。其二、只聚焦討論加息所帶來的「供樓壓力」是以偏概全。

就算普遍市民的「供樓壓力」不高，又是否可以斷定樓價不會下跌呢？只談「供樓壓力」，即只涉及「用家市場」，等同只看住宅單位本身的「使用價值」。可是，物業除了「使用價值」之外，尚有「投資價值」，絕對受利息走勢所左右。

現時，把錢放在銀行裡作「定期存款」也有4厘左右 (1年期)，年底的利息可能還會更高。反之，投資物業收租呢？一般只有2厘的收益，還未計算物業相關的雜費。如此一來，投資者何必購買物業收租？此外，假設投資者以借貸購置物業，就算只借50%，其利息成本在4厘以上，一般物業的租值只有不足2厘，即以槓桿投資物業成為了一門「入不敷支」的生意，試問有什麼投資者會有興趣在這價格及租金水平購置物業？

因此，港府相關官員談及「利率風險」時，只談住宅樓宇按揭水平及壓力測試，把重點放在「供樓壓力」的分析上，是完全忽略了全局。除住宅物業之外，工商物業的價格早已下跌，港府官員為何沒有作出評論？我們知道「個人按揭」的情況尚可，但其他商業貸款呢？有抵揭的商業貸款之分析及壓力測試，與個人層面的來說不同，港府相關部門有沒有相關數據？為何沒有公布任何分析？此外，加息除了影響物業投資者外，借貸成本高昂亦影響商界，並會打擊整體經濟。

值得一提的是，香港住宅樓價於本年度已下跌了10%，但人民幣及美元以外的貨幣亦下調了15%或以上。如此一來，港樓對內地及海外 (非美元區) 投資者而言，仍屬偏貴，尚未反映環球經濟不景的因素。

當然，我們也不能一面倒只看到負面因素。港樓尚有一些正面因素。其一、近40年來，美國利率很少會長時間處於高位，加息周期通常只有1至2年。其二、本港住宅樓宇之供應依然緊拙。

那麼，如美國不再加息，這是否代表港樓可以轉勢？這則要看香港的經濟定位將會有什麼變化。

在中央「房住不炒」的大前提下，內地投資者對物業投資的價值觀將有什麼變化及調整？在中美角力之情況下，內地資金又是否有會繼續蜂湧至香港或海外？美國在亞洲的金融布局上，明顯有扶持新加坡之勢，香港還可以左右逢源嗎？另一方面，內地金融體系亦越來越開放及成熟，香港並非唯一的選項。